Ban quản trị “châm ngòi” tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư

Chất lượng sống đi xuống sau hội nghị nhà chung cư

Theo Luật Nhà ở 2023, BQT nhà chung cư là đại diện cho cư dân để đảm nhiệm nghĩa vụ quản lý, sử dụng tòa nhà theo đúng quy định của pháp luật. BQT có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư.

Sau hội nghị nhà chung cư, nhiều cư dân vui mừng vì bầu được những người thay mình chăm sóc môi trường sống trong tòa nhà. Nhưng thực tế ở nhiều nơi, người dân nhanh chóng thấy bất an, ấm ức vì xuất hiện nhiều việc nhân danh cho quyền lợi của người dân nhưng đấu đá phá vỡ cuộc sống bình yên của cư dân.

Như tại chung cư Đồng Phát Park View Tower (phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai), người dân ngỡ ngàng thấy mình bị xóa khỏi nhóm mạng xã hội chung của chung cư vì đưa ra ý kiến chất vấn về trách nhiệm của Ban quản trị. Cư dân bất an vì những xô xát, xung đột xảy ra ngay tại hầm xe tòa nhà. Thậm chí, người nhà BQT lại lao vào đánh người dân khi bất đồng ý kiến trong cuộc họp…

Cư dân chung cư Iris Garden (Cầu Diễn, Nam Từ Liêm, Hà Nội) thì bị sốc khi BQT bất ngờ ra thông báo thu phí phòng sinh hoạt cộng đồng và kiến nghị bãi nhiễm BQT chỉ sau 1 năm hoạt động vì sự thiếu minh bạch.

Hay như mới đây, cư dân khu S Goldmark City vừa bầu chọn được BQT mới nhưng chưa kịp vui mừng vì có người đại diện cho mình đã thấy khốn khổ vì cuộc sống bình yên bị phá vỡ bởi những quyết định điều hành oái ăm của BQT mới.

Chuyện gì đang xảy ra ở khu S Goldmark City?

Hội nghị nhà chung cư thường niên khu S Goldmark City diễn ra vào ngày 21/7/2024. Ngay sau hội nghị, Chủ đầu tư và một số cư dân đã gửi đơn thư tố cáo về tình trạng lộn xộn và những dấu hiệu vi phạm pháp luật của một số cá nhân là thành viên Ban Quản trị tại Hội nghị Nhà chung cư tới UBND phường Phú Diễn và UBND quận Nam Từ Liêm. Tuy nhiên, đến ngày 8/10/2024, UBND phường đã ra quyết định công nhận BQT mới.

Chỉ sau đó 1 tháng, chính những cư dân khu S Goldmark City lại là những người ký đơn tập thể, gửi kiến nghị lên UBND phường, quận… liên quan đến BQT mới.

Theo nội dung đơn kiến nghị gửi ngày 13/11/2024: Sau khi được công nhận, BQT tiến hành kêu gọi cư dân đóng phí trông giữ xe ô tô thuê bao tháng với đơn giá cũ là 1.080.000 đồng, không đóng theo đơn giá đã thay đổi theo thông báo của BQL hầm xe trong khi chưa thỏa thuận gì với BQL hầm xe, dẫn đến một số người dân bị ngừng cung cấp dịch vụ do không thanh toán phí hoặc thanh toán phí không đầy đủ.

Tiếp theo, BQT còn tự tuyên bố Hợp đồng quản lý vận hành được ký bởi Ban quản trị cũ vô hiệu, ra thông báo kêu gọi cư dân nộp phí dịch vụ quản lý vận hành vào tài khoản do BQT tự lập trong khi chưa hề có Công ty quản lý thay thế tiếp quản vận hành dự án, trong khi Ban Quản Trị không có chức năng thu khoản phí quản lý vận hành cũng như xuất hóa đơn cho cư dân…...

Hệ quả là người dân khu S bị nhiễu loạn thông tin, lái ô tô về nhà thì không vào nổi hầm vì thường có 2 - 3 xe hay đậu chặn cửa hầm.

Lẽ ra về nhà để tận hưởng sự bình yên thì cư dân ở đây lại bị kéo vào những mâu thuẫn, lục đục mang màu sắc lợi ích nhóm.

Trong đơn thư có đoạn: “Các giải pháp mà BQT nhiệm kỳ mới đang thực hiện, thực sự không khác gì việc BQT đang hi sinh quyền lợi của cư dân, hi sinh sự ổn định, trật tự trong khu vực để gây sức ép với chủ đầu tư, Công ty quản lý vận hành hiện hữu”. 

Cũng theo chia sẻ của các cư dân sinh sống tại chung cư, hành động “nhân danh lợi ích” chung của ban quản trị mới không chỉ khiến cuộc sống xáo trộn mà về lâu dài còn khiến dự án giảm giá trị. Thay vì hành xử một cách văn minh, ban quản trị mới đang đẩy cư dân vào trạng thái bất an, lo lắng với chính nơi “an cư” của mình.

 Trước đó, theo kết luận của UBND Quận Bắc Từ Liêm tại Quyết định số 223/QĐ- UBND, việc điều chỉnh phí trông giữ xe ô tô phù hợp với quy định pháp luật.

Cũng trong tháng 11/2024, Công ty CP đầu tư và quản lý bất động sản TNPM  (TNPM) cũng có văn bản gửi các cơ quan chức năng báo cáo về việc BQT nhiệm kỳ mới khu S đã có những hành động gây xáo trộn công tác quản lý vận hành, ảnh hưởng tới đời sống sinh hoạt cư dân cũng như quyền lợi của TNPM.

Cụ thể, BQT gửi công văn cho TNPM đơn phương tuyên bố hợp đồng vận hành vô hiệu. Bên cạnh đó, BQT còn truyền thông trên hội nhóm và các cuộc họp cư dân về việc hợp đồng quản lý vận hành vô hiệu, yêu cầu cư dân nộp phí vào tài khoản riêng mà BQT lập. Tuyên bố này không kèm theo căn cứ, cơ sở pháp lý cũng như không có bất kỳ thông báo bằng văn bản nào về việc xử lý các vấn đề liên quan đến quản lý vận hành của dự án.

Theo đại diện của TNPM, Hợp đồng quản lý vận hành được ký kết ngày 1/6/2024 có hiệu lực 3 năm và vẫn đang có hiệu lực thi hành. Cơ quan CSĐT quận Bắc Từ Liêm kết luận trong thông báo số 7435/TB_CQCSĐT là không có sự việc phạm tội xảy ra trong đấu thầu lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư khu S. Và hiện TNPM đã và đang cung cấp dịch vụ liên tục, ổn định theo đúng phương án vận hành được quy định theo Hợp đồng.

Việc BQT nhiệm kỳ mới yêu cầu TNPM dừng thu phí dịch vụ quản lý vận hành và tự mình đứng ra thu là chưa phù hợp với quy định của pháp luật và điều khoản hợp đồng. Điều này không chỉ gây ra sự mập mờ, khó hiểu cho cư dân mà còn xâm phạm tới lợi ích của TNPM. Khi cư dân không đóng phí cho TNPM, công ty sẽ không có nguồn chi phí để trả lương cho CBNV, cho các nhà thầu vệ sinh, an ninh, thu gom rác, chăm sóc cây xanh... Điều này có thể dẫn đến việc các dịch vụ thiết yếu bị gián đoạn, ngưng trệ, làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống cư dân. 

Đấu tranh cũng cần đúng luật

Theo các chuyên gia luật, sự thiếu hiểu biết pháp luật là một trong những nguyên nhân cơ bản phát sinh nhiều tranh chấp. Với vai trò là đại diện cho quyền lợi của người dân, những thành viên Ban quản trị có xu hướng hiểu sai về quyền và nghĩa vụ của mình dẫn đến một loạt các thông tin truyền thông sai lệch và một bộ phận cư dân cũng hiểu sai vấn đề. Hệ quả là gây rối loạn tình hình an ninh trật tự của dự án, xáo trộn sinh hoạt, cuộc sống của khu cư dân.

Vai trò của BQT là giám sát các hoạt động của BQL và sử dụng đúng mục đích quỹ bảo trì và quỹ cộng đồng. Tuy nhiên, nhiều BQT tổ chức tranh chấp tập thể, kích động cư dân và tranh giành thu phí.

Luật pháp quy định rõ việc giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự phải theo con đường tố tụng tại tòa án.

Và để đấu tranh cho quyền lợi cư dân, BQT phải căn cứ vào các điều khoản của hợp đồng và các quy định của pháp luật chứ không thể đứng trên luật bởi đã qua rồi cái thời “phép vua thua lệ làng”.