Bất động sản du lịch: Chính sách cởi mở, đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu

Vấn đề phát triển bất động sản du lịch đang thu hút sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư trong lần đề xuất dự thảo sửa Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại nghị trường Quốc hội ở thời điểm này. Cần có quy định cụ thể để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư dự án, kinh doanh và vận hành khai thác hiệu quả, gia tăng giá trị tài sản cho các chủ sở hữu… cũng như thúc đẩy du lịch địa phương trong dài hạn.

Tại hội thảo “Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác” diễn ra sáng 30/10, câu chuyện về tính pháp lý của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có loại hình căn hộ du lịch (condotel) tiếp tục được các chuyên gia tập trung thảo luận.

Quy định rõ ràng trong 3 dự thảo sửa Luật

Chia sẻ tại sự kiện, ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng Phó Chánh văn phòng Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, đã phân tích những thay đổi quan trọng về khuôn khổ pháp lý đối với loại hình bất động sản này ở 3 giai đoạn.

Cụ thể, trước năm 2020, Luật Du lịch 2017 đã xác định căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú, song pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản (BĐS) chưa có quy định tương ứng.

Giai đoạn năm 2020 - 7/2024, Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã tạo cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, một số quy định còn hạn chế, thiếu thống nhất. Có thời điểm, một số địa phương đã cấp chứng nhận sở hữu căn hộ trên “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở”, dẫn tới có nhiều ý kiến trái chiều…

Từ ngày 1/8/2024 đến nay, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung những quy định quan trọng về công trình phục vụ du lịch, lưu trú, hoạt động kinh doanh căn hộ du lịch, cấp giấy chứng nhận, từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Về đất đai, Luật Đất đai 2024 quy định căn hộ du lịch, biệt thự du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất theo thời hạn hoạt động của dự án, thông thường không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.

Đến thời điểm này, Quốc hội đang thảo luận về dự thảo sửa đổi các luật: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà với một số nội dung mới, có tính chất quan trọng tác động tới thị trường BĐS, trong đó có loại hình BĐS du lịch. 

Cụ thể, trước đây Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa quy định rõ các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với phần diện tích sàn hình thành trong tương lai hoặc có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, nhưng dự thảo mới đã “mở” hơn, cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua đối với phần diện tích sàn này.

“Việc này giúp đảm bảo tính thanh khoản, giúp người mua không bắt buộc phải có giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng, đồng thời tạo dòng tiền tốt cho dự án và đảm bảo tính công khai, minh bạch”, ông Chử Văn Hải nói. 

Điểm mới thứ hai của dự thảo Luật mới là đề xuất gia hạn với BĐS du lịch sau khi hết thời hạn sở hữu, giúp giải tỏa lo ngại trước đây của nhà đầu tư về thời hạn sở hữu ngắn gắn với thời hạn dự án.

Về cấp chứng nhận sở hữu, dự thảo quy định rõ đối với các dự án đầu tư theo dự án để bán/cho thuê mua thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho bên mua/bên thuê mua (trừ phần chưa bán/chưa cho thuê mua của chủ đầu tư). Quy định này nhằm bảo vệ trực tiếp quyền lợi người mua.

Dự thảo cũng bổ sung các quy định bắt buộc chủ đầu tư không được hạn chế các quyền của bên mua/bên thuê mua (như quyền khiếu nại, khởi kiện) và cấm các thỏa thuận trái nguyên tắc tự nguyện, thiện chí, gây mất cân bằng quyền và nghĩa vụ giữa hai bên.

Thảo luận về khung pháp lý ở lần sửa 3 dự thảo Luật này, TS Trần Du Lịch, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế, thành viên tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính Phủ, cho biết cần phải xác định BĐS du lịch là một bộ phận cấu thành hệ sinh thái du lịch, cấu thành của thị trường du lịch, chứ không phải bất động sản thông thường. Tính pháp lý cho sản phẩm này cũng cực kỳ quan trọng, cần được làm rõ trong Luật.

BĐS du lịch phải được xác định là một loại bất động sản, chịu chi phối bởi Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Do đó, loại hình BĐS này cũng phải được cấp quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất theo thời gian được giao đất. Đồng thời, việc phát triển BĐS du lịch cũng sẽ tác động tới vấn đề vận hành, kinh doanh các điều kiện để phát triển du lịch (chi phối trong Luật Du lịch).

Đảm bảo 3 quyền cơ bản của chủ sở hữu

Lâu nay, các doanh nghiệp phát triển loại hình căn hộ du lịch, mở bán và đi vào vận hành khai thác, đem lại dòng tiền cho các nhà đầu tư sở hữu. Tuy nhiên, thực tế xảy ra các vụ tranh chấp quyền sở hữu căn hộ du lịch, khó cấp giấy chứng nhận sở hữu do thiếu khung pháp lý, quy định chưa rõ ràng, đẩy rủi ro cho người mua… Thanh khoản thị trường BĐS gặp khó khăn, người mua càng thờ ơ, dè dặt với loại hình căn hộ du lịch, đến thời điểm này, rất khó giao dịch chuyển nhượng hay thế chấp ngân hàng, giá trị tài sản không tăng giá.

Tại hội thảo, ông Lê Đăng Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Gia Lai chỉ ra một số điểm hạn chế trong quá trình phát triển bất động sản nghỉ dưỡng như: việc quản lý, vận hành sản phẩm condotel, đặc biệt là chi phí dịch vụ, bảo trì, bảo dưỡng và bảo đảm an ninh trật tự, dẫn đến nguy cơ tranh chấp giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp…

“Chu kỳ mới của bất động sản du lịch không nên được đo bằng số lượng dự án được chấp thuận hay khối lượng sản phẩm được giao dịch, mà phải được đánh giá bằng hiệu quả khai thác, chất lượng không gian phát triển và giá trị kinh tế - xã hội được tạo ra”, ông Tuấn nhấn mạnh, đề nghị nhà đầu tư cần thay đổi từ tư duy kỳ vọng tăng giá sang giá trị khai thác thực tế; từ phát triển dự án riêng lẻ sang hệ sinh thái du lịch đồng bộ; từ khai thác tài nguyên sang kiến tạo giá trị gắn với bảo tồn thiên nhiên và văn hóa bản địa.

Ông Lê Đăng Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Gia Lai

Để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, Sở Xây dựng Gia Lai kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành Trung ương tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhất là quy định quản lý, vận hành các công trình lưu trú du lịch có nhiều chủ sở hữu, hạn chế tranh chấp và bảo đảm quyền lợi các bên.

Thực tế, bất động sản du lịch là phân khúc phù hợp với địa phương có lợi thế du lịch, tạo dòng tiền ổn định, tạo việc làm và giá trị gia tăng. Để loại hình thành hấp dẫn nhà đầu tư, ông Chử Văn Hải cho rằng, chính sách phải bổ sung, sửa đổi theo nguyên tắc đảm bảo ba quyền cơ bản của người mua.

Đầu tiên là quyền tiếp cận thông tin về mặt pháp lý, các điều kiện để xác định sản phẩm đó đã đủ điều kiện bán hay chưa.

Tiếp đó, khi xác định mua BĐS du lịch tại dự án đã bảo đảm các quy định pháp lý, người mua cần có quyền sở hữu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu tài sản này gắn liền với quyền định đoạt tài sản đó, từ việc tham gia vào chia sẻ lợi nhuận trong quá trình kinh doanh khai thác đến việc trực tiếp khai thác tài sản theo quy định của pháp luật.

Và cuối cùng là các quyền của người mua được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua.

Theo ông Chử Văn Hải, để triển khai hiệu quả và bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư, người mua cần tập trung vào 4 vấn đề.

Thứ nhất, về trách nhiệm của chính quyền địa phương. Cần rà soát, xác lập rõ quyền sở hữu đối với từng loại hình bất động sản du lịch, đồng thời thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Thứ hai, về môi trường đầu tư thông thoáng, địa phương cần công khai quy hoạch, định hướng phát triển kinh tế - xã hội và chiến lược du lịch, giúp doanh nghiệp xác định cơ hội đầu tư phù hợp. Cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí tuân thủ… Các địa phương có thể nghiên cứu thực hiện đồng bộ, lồng ghép những thủ tục phù hợp để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án nhưng phải bảo đảm đầy đủ yêu cầu pháp lý, tránh phát sinh vướng mắc, dự án tồn đọng về sau.

Thứ ba, người mua phải biết rõ mình đang mua loại tài sản gì, thời hạn sở hữu bao lâu, có quyền gì và được khai thác, sử dụng tài sản trong phạm vi nào… cần công khai, minh bạch.

Thứ tư, cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan chức năng cần thường xuyên kiểm tra, thanh tra và xử lý nghiêm hành vi vi phạm, đặc biệt là tình trạng bán BĐS khi chưa đủ điều kiện hoặc không thực hiện đúng cam kết với khách hàng.

Đây là những yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, tạo môi trường đầu tư minh bạch và thúc đẩy thị trường BĐS du lịch phát triển bền vững.