Bị tính sai diện tích căn hộ, cư dân căng băng rôn phản đối Công ty Chung Trang Linh

Tính sai diện tích, cư dân phải đóng thêm tiền

Mới đây, nhiều cư dân mua căn hộ tại chung cư CTL Tower (phường Tân Thới Nhất, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh) đã thông tin đến Doanh nghiệp và Thương hiệu nông thôn về việc Công ty TNHH Chung Trang Linh (Công ty Chung Trang Linh) áp dụng cách tính diện tích sàn xây dựng chưa thống nhất trong hợp đồng dẫn đến chênh lệch diện tích, thu thêm tiền gây bất bình cho cư dân.

Các cư dân cho biết, cách tính diện tích sàn xây dựng ghi trong hợp đồng mua bán do Công ty Chung Trang Linh ban hành có nội dung: "Diện tích sàn xây dựng căn hộ" là diện tích được tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ (cụ thể được tính bao gồm toàn bộ diện tích sàn, tường bao căn hộ, tim tường ngăn giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật trong căn hộ, diện tích ban công là nếu có) gắn liền với căn hộ này".

Như vậy, có thể dùng 2 cách để xác định diện tích xây dựng:

Cách 1: diện tích xây dựng được tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Cách 2: diện tích xây dựng bao gồm toàn bộ diện tích sàn, tường bao căn hộ, tim tường ngăn giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ này.

Có thể thấy, trong cùng một điều khoản nhưng tồn tại 2 cách tính diện tích xây dựng mâu thuẫn nhau, dẫn đến cùng một bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ nhưng áp dụng cách tính này sẽ dẫn đến kết quả sai lệch rất lớn so với việc áp dụng cách tính còn lại.

Theo cư dân L.N.N., căn hộ của anh có diện tích theo hợp đồng là 84,37 m2, diện tích đo thực tế là 87 m2, số diện tích chênh lệch là 2,63 m2, chủ đầu tư yêu cầu anh N. phải đóng thêm số tiền hơn 60 triệu đồng. Tuy nhiên, anh N. đã phản đối vì cho rằng, trong hợp đồng ghi rõ, biên độ chênh lệch diện tích không quá (+2%) hoặc (-2%) so với thiết kế và bên mua sẽ có trách nhiệm thanh toán phần diện tích tăng thêm, bên bán có trách nhiệm giảm thu phần diện tích giảm của căn hộ. Nếu biên độ chênh lệch diện tích lớn hơn 2% hoặc nhỏ hơn 2% so với thiết kế, bên mua và bên bán sẽ thỏa thuận cùng nhau để giải quyết. 

Theo quy định trên, căn cứ để tính chênh lệch diện tích là dựa trên thiết kế của căn hộ chứ không phải theo số liệu diện tích mà công ty tự tính toán và đưa ra.

Theo bản vẽ thiết kế trong hợp đồng, diện tích xây dựng căn hộ của anh N. là 86,89 m2, diện tích sử dụng căn hộ là 80,19 m2 (tính theo quy định hợp đồng mua bán). Đây cũng là diện tích mà Công ty Chung Trang Linh đã đo lại và thông báo cho anh N. trong thư thông báo ngày 25/5/2020.

Như vậy, so sánh diện tích căn hộ theo bản vẽ thiết kế và diện tích căn hộ theo thông báo ngày 1/4/2023 do Công ty Chung Trang Linh cung cấp thì phần diện tích căn hộ chênh lệch là 87 m2 - 86,89 m2 = 0,11 m2 và phần diện tích chênh lệch này vẫn nằm trong biên độ (2%) cho phép theo hợp đồng.

Cũng theo anh N. việc có sự khác biệt về diện tích giữa bản vẽ thiết kế và số liệu diện tích mà Công ty Chung Trang Linh tự tính toán, đưa ra là hoàn toàn do lỗi chủ quan từ phía Công ty. Do đó, Công ty không thể buộc anh phải chịu trách nhiệm do lỗi chủ quan này. 

Hợp đồng có sự khác biệt trong cách tính diện tích xây dựng, dẫn đến kết quả có sự sai biệt đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Công ty Chung Trang Linh dựa vào mâu thuẫn đó để yêu cầu tăng số tiền thanh toán so với thỏa thuận ban đầu. 

“Có thể hiểu, việc quy định về diện tích và cách tính chênh lệch diện tích như trên là không rõ ràng, không đảm bảo được quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các bên”, anh Nam chia sẻ. 

Bên cạnh đó, nhiều cư dân còn phản ánh tình trạng đến nay chưa nhận được biên bản bàn giao nhà, chưa có số nhà từ chủ đầu tư nên khó khăn khi làm việc với cơ quan nhà nước, không đăng ký học được cho con… 

Phí quản lý cũng như dịch vụ tại chung cư quá cao, vô lý. Đối với phí quản lý 8.000 đồng/m2; phí gửi xe máy 120.000 đồng/tháng, xe ôtô 1.400.000 đồng/ tháng, xe vãng lai từ 50.000 đến 100.000 đồng/ lượt. Đồng thời, phản ánh chất lượng quản lý của Công ty An Bình thấp, chưa đáp ứng yêu cầu của cư dân…

Chủ đầu tư phúc đáp cư dân, né đối thoại

Ngày 15/4/2023, Công ty Chung Trang Linh đã có phản hồi liên quan đến phản ánh của tập thể cư dân chung cư CTL Tower bằng văn bản.

Về công thức tính diện tích được công ty thực hiện theo đúng quy định tại điểm 13, điều 1 “Giải nghĩa từ ngữ” của hợp đồng quy định "Diện tích sàn xây dựng căn hộ" là diện tích được tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích hộ" sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Cụ thể, được tính bao gồm toàn bộ diện tích sàn, tường bao căn hộ, tim tường ngăn giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó.

Theo đó, căn hộ của khách hàng được tính diện tích theo đúng khái niệm trong hợp đồng, trong đó các phần tường sử dụng chung giữa các căn hộ sẽ được tính từ tim tường; các diện tích sử dụng riêng của căn hộ được tính theo tường bao; diện tích được trừ không tính trong diện tích căn hộ là diện tích hành lang chung. 

Diện tích khi khách hàng nhận bàn giao và ký phụ lục hợp đồng về điều chỉnh diện tích căn hộ là số liệu diện tích chính xác được xác nhận và là số liệu sử dụng khi thực hiện đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Về vấn đề  biên bản bàn giao nhà và xác nhận số nhà, theo Công ty Chung Trang Linh, hiện nay, chung cư đã đủ điều kiện để đưa vào sử dụng. Công ty cũng đã thông báo với dân cư được lắp đặt nội thất từ tháng 7/2022 và vào sinh hoạt chính thức từ tháng 1/2023. Trong tháng 3/2023 sau khi hoàn tất các thủ tục báo cáo với cơ quan nhà nước, công ty sẽ thông báo khách hàng hoàn thiện tài chính và bàn giao căn hộ theo thực tế.

Về phí quản lý cũng như phí dịch vụ của chung cư. Mức phí quản lý vận hành đã được quy định trong hợp đồng, khách hàng đã ký và đồng ý quy phí quản lý vận hành chung cư là 8.000 đồng/m2/tháng cho năm hoạt động đầu tiên. Mức phí này có thể được điều chỉnh nhưng phải tính toán hợp lý cho phù hợp với thực tế từng thời điểm.

Theo chủ đầu tư, phí quản lý vận hành cư dân đang đóng là phục vụ cho chi phí quản lý của chính căn hộ cư dân, không liên quan tới các tiện ích cộng thêm. Nếu cư dân không đóng các khoản chi phí quản lý công ty sẽ dừng cung cấp các dịch vụ quản lý tòa nhà có liên quan khách hàng cho tới khi các bên tìm được tiếng nói chung.

Đáng chú ý, ngày 19/4/2023, Công ty Chung Trang Linh còn gửi thông báo đến khách hàng về việc chiết khấu khi thanh toán chênh lệch diện tích và hoàn tất thủ tục nhận bàn giao căn hộ thực tế. Theo đó, công ty sẽ chiết khấu 10% trên số tiền thanh toán chênh lệch diện tích, chương trình chỉ áp dụng cho khách hàng nhận được thông báo.

Các cư dân cho biết, chủ đầu tư chỉ phản hồi những  thắc mắc của cư dân bằng văn bản qua zalo, email… chứ không hề gặp gỡ, đối thoại trực tiếp dù cư dân đã nhiều lần yêu cầu.

Hơn nữa, cư dân không đồng ý với những phản hồi của Công ty Chung Trang Linh nên ngày 21/4/2023, nhiều cư dân đã tập trung căng băng rôn tại chung cư và trước trụ sở công ty để yêu cầu chủ đầu tư đối thoại trực tiếp với cư dân giải quyết những vấn đề tồn tại đã nêu. Sự việc sau đó đã được chính quyền địa phương đến giải quyết./.