Doanh thu nhỏ giọt, tiền đâu để TTC Land trả khối nợ hơn 2.000 tỷ đồng

Nợ đến hạn thanh toán hơn 2.000 tỷ đồng

Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land; HOSE: SCR) đang phải đối mặt với áp lực trả khoản nợ gốc và lãi ước tính lên tới hơn 2.000 tỷ đồng đến hạn trong năm 2024, trong khi kết thúc quý 1/2024, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu èo uột.

Ngày 14/6/2024, TTC Land công bố thông tin bất thường đính chính Báo cáo tài chính hợp nhất Quý 1/2024. Theo đó, TTC Land điều chỉnh khoản mục phải trả khác và nghiệp vụ với các bên liên quan, chủ yếu là các doanh nghiệp trong hệ sinh thái TTC Group.

Theo Báo cáo tài chính hợp nhất Quý 1/2024, nợ phải trả của TTC Land tại ngày 31/03/2024 ghi nhận hơn 5.534 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn hơn 3.705 tỷ đồng và nợ dài hạn hơn 1.829 tỷ đồng.

Cũng theo báo cáo, các khoản vay dài hạn của TTC Land gia tăng đáng kể với giá trị hơn 1.428 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số 837 tỷ đồng vào đầu năm 2023. Tại thời điểm 31/03/2024, TTC Land đang vay dài hạn Ngân hàng TMCP Phương Đông 1.316,8 tỷ đồng, Ngân hàng TMCP Nam Á 396,2 tỷ đồng, Ngân hàng TMCP An Bình 110 tỷ đồng, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam 97,6 tỷ đồng và Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng 28,1 tỷ đồng. Bên cạnh đó, cuối năm 2023 TTC Land có 525 tỷ đồng trong khoản nợ vay dài hạn được phân loại là nợ vay dài hạn đến hạn trả và con số này tiếp tục duy trì là 520 tỷ đồng vào cuối Quý 1/2024.

Đáng chú ý, báo cáo còn cho thấy TTC Land đang có khoản nợ hơn 302,7 tỷ đồng vay nợ ngân hàng đến hạn thanh toán trong năm nay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam hơn 220 tỷ đồng, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam hơn 43,8 tỷ, Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh hơn 29,6 tỷ đồng và Ngân hàng TMCP Nam Á hơn 9,1 tỷ đồng.

Ngoài ra, TTC Land còn vay tổ chức và cá nhân với số tiền 863 tỷ đồng, trong đó, khoản vay từ cá nhân hơn 448,3 tỷ đồng, giảm 10 tỷ đồng so với hồi đầu năm; vay từ tổ chức ghi nhận 414,7 tỷ đồng tăng 87 tỷ đồng so với năm 2023.

Các khoản vay từ tổ chức chủ yếu được thực hiện với các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái của TTC Group, cụ thể: vay Công ty Cổ phần Đầu tư Thành Thành Công 315,8 tỷ đồng tăng 43 tỷ đồng so với năm 2023 (272,7 tỷ đồng), vay Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Thành Thành Công là 55,4 tỷ đồng, tăng 5,4 tỷ đồng.

Đáng chú ý, các khoản vay của TTC Land phát sinh trong năm nay gồm: vay của Công ty Cổ phần Khai thác và Quản lý Khu công nghiệp Đặng Huỳnh số tiền 30 tỷ đồng và vay của Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng Cụm công nghiệp Tân Hội 8,5 tỷ đồng. 

Theo ước tính, lãi suất bình quân các khoản vay ngắn hạn và dài hạn của TTC Land khoảng 11%/năm (theo BCTC) thì TTC Land phải chi trả lãi vay trên 330 tỷ đồng/năm. 

Như vậy, có thể thấy, tổng số tiền mà TTC Land phải thanh toán cho các cá nhân, tổ chức và ngân hàng trong năm 2024 lên tới trên 2.000 tỷ đồng, bao gồm: hơn 302,7 tỷ vay nợ ngân hàng, 863 tỷ đồng vay tổ chức và cá nhân, 520 tỷ đồng nợ vay dài hạn đến hạn thanh toán và hơn 330 tỷ đồng tiền lãi (ước tính).

Trong bối cảnh áp lực trả nợ vay ngắn hạn đang rất lớn nhưng doanh thu trong Quý 1/2024 của TTC Land chỉ đạt khoảng 69,5 tỷ đồng chưa đến 10% kế hoạch doanh thu năm 2024 đã được ĐHĐCĐ thường niên thông qua là 705 tỷ đồng; tiền mặt chỉ khoảng 81 tỷ đồng. Các dự án đang triển khai trong suốt những năm qua của TTC Land cho thấy viễn cảnh ảm đạm còn kéo dài sang những năm tới. Nguyên nhân là phần lớn dự án đều rơi vào tình trạng đình trệ do vướng mắc pháp lý hoặc sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thị trường. 

Các khoản phải thu cho vay ngắn hạn của TTC Land ghi nhận hơn 1.200 tỷ đồng nhưng chủ yếu là thu cho vay từ các công ty con, công ty liên kết; trong đó có hơn 944 tỷ đồng đang cho Công ty Cổ phần May Tiến Phát vay để phát triển các dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, khoản phải thu khác hơn 1.000 tỷ đồng chủ yếu là thu lãi tiền cho vay và thu góp vốn hợp tác kinh doanh từ các công ty con, công ty liên kết. Trong khi đó, các công ty con, công ty liên kết chưa có dòng thu từ bán hàng do các dự án chậm thủ tục pháp lý hoặc chưa đủ điều kiện bán hàng và thu tiền. 

Giải pháp xử lý núi nợ

Với tình hình khó khăn chung của nền kinh tế và kết quả kinh doanh hiện tại để thu xếp số tiền trên 2.000 tỷ đồng trả nợ là không dễ giải đối với giới thượng tầng TTC Land.

Vấn đề lớn nhất của TTC Land từ nay đến cuối năm là thu xếp khoản tiền gần 1.050 tỷ đồng để trả lãi vay (khoảng 230 tỷ đồng), nợ vay ngắn hạn (hơn 302,7 tỷ đồng) và nợ vay dài hạn đến hạn trả (520 tỷ đồng) của các ngân hàng.

Dòng tiền từ bán hàng và khoản phải thu ngắn hạn không đủ trả nợ đến hạn, có thể TTC Land sẽ tính đến giải pháp cơ cấu lại nợ và bán một số tài sản để tạo dòng tiền trả nợ như một số doanh nghiệp đã thực hiện.

Trước đó, ngày 22/05/204, HĐQT TTC Land đã thông qua phương án phát hành cổ phần để hoán đổi khoản nợ 349,3 tỷ đồng, chủ yếu của Công ty Cổ phần Đầu tư TTC và Công ty Cổ phần KCN TTC nhằm giảm bớt áp lực trả nợ cho các cá nhân và tổ chức.

Các doanh nghiệp trong hệ sinh thái TTC Group có thể sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ tạo dòng tiền cho TTC Land thông qua các giao dịch liên quan như cho vay, đặt cọc, ứng trước tiền mua sản phẩm. Tuy nhiên, việc hoán đổi nợ phải trả cho các công ty liên quan thành cổ phần của TTC Land như đã nêu sẽ khiến các công ty trong hệ sinh thái khó có khả năng tiếp tục duy trì dòng tiền để hỗ trợ TTC Land nếu như họ không được các ngân hàng tài trợ, bổ sung vốn bằng cách cho vay thêm. 

Đối với việc bán các dự án để tạo dòng tiền trả nợ cũng không hề dễ dàng trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang còn gặp nhiều khó khăn.

Với rủi ro hiện tại của ngành bất động sản, đặc biệt là pháp lý dự án và bán hàng, các kế hoạch táo bạo của các ngân hàng trong việc cơ cấu nợ cho TTC Land có thể khiến họ đối mặt với các rủi ro có hệ quả không lường trước. Tuy nhiên, đây có thể là phương án khả dĩ nhất của TTC Land trong việc xử lý các khoản nợ đến hạn.

Như đã trình bày ở trên, vai trò của ngân hàng trong việc tài trợ, cho vay, xử lý nợ đến hạn sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của TTC Land trong thời gian tới, nhưng không hề dễ dàng.