Hậu đấu giá đất Thủ Thiêm: Làm sao để có giá khởi điểm hợp lý?

Phát biểu tại toạ đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức, hôm 3/3, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, cơ chế đấu giá có cả mặt tích cực nhưng vẫn còn những khiếm khuyết, thậm chí lỗ hổng, kẽ hở để nhà đầu tư lợi dụng.

“Các doanh nghiệp đã trúng đấu giá lô đất Thủ Thiêm trung bình tăng gấp hơn 7 lần so với mức giá khởi điểm, cao nhất là gấp 8,3 lần. Tại sao có tình trạng này?”, ông Châu đặt vấn đề.

Theo vị Chủ tịch HoREA, nguyên nhân thứ nhất do cơ chế để thực hiện nguyên tắc Luật Đất đai điều 120 quy định định giá phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định mới định tính chưa định lượng được dẫn tới định giá đất có thể dẫn tới chuyện người định giá đất, người ký văn bản cuối cùng bị truy trách nhiệm cá nhân, rủi ro nghề nghiệp.

Luật Đất đai cũng quy định 5 phương pháp định giá đất, hiện chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư. Phương pháp này dựa trên 2 tổng quan trọng. Thứ nhất là tổng chi phí đầu tư dự kiến của dự án. Thứ hai là tổng doanh thu của dự án sau khi thực hiện. Lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư thì ra giá khởi điểm.

“Quy định pháp luật dựa trên tổng doanh thu dự án hiện không sát thực tiễn, không tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai”, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

Vị chuyên gia này lấy ví dụ về giá bán sản phẩm khu đất Thủ Thiêm trong tương lai từ 3-5 năm có thể dao động tới 600 triệu đồng/m2 sàn nhưng hiện chỉ bán (giá khởi điểm) từ 150-200 triệu đồng/m2.

“Phương pháp định giá đất hiện nay chưa sát với mục tiêu kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai. Nói cách khác, định giá đất phổ biến hiện nay là thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật”, ông Châu nói.

Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng việc đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá không phù hợp với quyền sử dụng đất để làm 1 dự án bất động sản mà chỉ phù hợp khi đấu giá 1 bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản. Còn với một khu đất phát triển dự án bất động sản do nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.

Đại diện HoREA cho biết đã đề xuất điều kiện năng lực tài chính, thực hiện dự án của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với tài sản công. “Phải quy định điều kiện người tham gia đấu giá để không có tình trạng bỏ giá cao rồi không có khả năng thực hiện”, ông Châu nói.

Vì sao địa phương chuộng đấu giá đất?

Theo TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, có khá nhiều bất cập trong vấn đề đấu giá đất. Trước tiên là do cách tiếp cận của Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu về đất đai.

“Cụ thể, Luật Đất đai cho rằng đó là tài sản, nên các địa phương mới chuộng đưa ra đấu giá. Mong giá càng cao càng tốt, càng nhanh càng tốt. Đây là điều bất cập, bởi các địa phương chưa tính toán được nếu giá cao thì hệ luỵ là gì”, ông Lực nói.

Mặt khác, theo vị chuyên gia này, phương thức đấu giá hiện nay khá mở, đua nhau đấu giá nhưng lại chưa có hình thức bỏ phiếu kín. Tiếp nữa là bất cập trong quy định năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của doanh nghiệp cho dự án chưa được đề cập, chưa chặt chẽ.

Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cũng đề nghị rà soát lại quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng thầu. “Bây giờ bỏ cọc chỉ mất 20% giá khởi điểm nên họ sẵn sàng bỏ cọc, hệ lụy rất lớn về lãng phí, chậm tiến độ, uy tín”, ông Lực chia sẻ.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng cho rằng phương thức định giá còn bất cập, khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý, và cần phải tiến hành rà soát quy trình đấu giá, nộp tiền, quyết toán sau khi trúng thầu.

Theo TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội – không thể chỉ chăm chăm vào luật đất đai hay luật đầu tư mà cần sửa đổi đồng bộ, mục tiêu là làm thế nào để nâng cao giá trị sử dụng mảnh đất đó thay vì chỉ nhìn vào mặt tài chính, vượt qua các giá trị về mặt tài chính, mục tiêu thu về là phải tối đa.

“Về tư duy luật pháp, cần nhấn mạnh rằng luật pháp chưa hoàn chỉnh thì đừng bắt tội nhà đầu tư, do vậy, cần hoàn chỉnh, hoàn thiện nó”, ông Hiếu nêu quan điểm./.