Khoản nợ nghìn tỷ và thách thức mới của 'đảo ngọc' Angel Island

Theo thông tin từ sở GDCK Hà Nội, vào ngày 20/11 vừa qua, CTCP Phát triển Địa ốc Sông Tiên (Địa ốc Sông Tiên) đã phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 72 tháng. Lô trái phiếu này thuộc loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, danh tính trái chủ không được công bố chi tiết. Tài sản đảm bảo của lô trái phiếu là quyền sử dụng, tài sản, lợi ích thu được từ 795.090m2 đất thuộc dự án Khu đô thị du lịch Nhơn Phước. CTCP Chứng khoán Tiên Phong (TPS) là đại lý phát hành, trong khi Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) chi nhánh Hội sở làm đại lý quản lý trái phiếu và đại lý quản lý tài sản đảm bảo.

Trước đó, Địa ốc Sông Tiên cũng đã có nhiều lần huy động vốn qua kênh trái phiếu với tổng giá trị 960 tỷ đồng, ngày 12/3/2020 là 400 tỷ đồng, 16/3/2020 là 200 tỷ đồng, 21/5/2020 là 250 tỷ đồng và ngày 31/8/2020 là 110 tỷ đồng. Danh tính trái chủ mua vào các lô trái phiếu này không được công bố chi tiết, chỉ được chú thích là nhà đầu tư tổ chức trong nước.

Như vậy, tính từ ngày 12/3/2020 đến nay, số tiền mà Địa ốc Sông Tiên huy động được qua kênh trái phiếu đã lên đến 1.060 tỷ đồng, điều này phần nào giúp giới đầu tư địa ốc có niềm tin vào một sự hồi sinh mạnh mẽ của dự án Nhơn Phước sau nhiều năm "đắp chiếu".

Nhơn Phước là dự án bất động sản có quy mô 204 ha tọa lạc tại Cù Lao Ông Cồn, xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với tổng vốn đầu tư hơn 4.400 tỷ đồng do Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Nhật Quang (Nhật Quang) làm chủ đầu tư. Dự án này về tay Địa ốc Sông Tiên vào khoảng cuối năm 2018, dẫu vậy trên thực tế, đây chỉ là giao dịch mang tính "nội bộ", bởi Địa ốc Sông Tiên cũng như Nhật Quang lúc này đều thuộc sở hữu của bà Đinh Thị Kim Dung - Phó Tổng giám đốc kinh doanh CTCP Du lịch Văn hóa Suối Tiên (Suối Tiên Group).

Việc mạnh tay M&A dự án và gia tăng việc huy động nguồn tiền lớn trên thị trường trái phiếu cho thấy tham vọng lớn của Địa ốc Sông Tiên hay chính xác hơn là Suối Tiên Group - tập đoàn đứng sau.

Suối Tiên Group gắn liền với vai trò của nhà sáng lập kỳ cựu Đinh Văn Vui. Bên cạnh hình ảnh của một phật tử tích cực làm từ thiện, doanh nhân sinh năm 1954 còn nổi danh Sài Thành với loạt dự án địa ốc đình đám, như dự án Thành phố Du lịch Sơn Tiên (quy mô 380 ha, tổng vốn đầu tư 50.000 tỷ đồng) hay dự án mở rộng Khu lâm trại Suối Tiên.

Bản thân ông Đinh Văn Vui ngoài Suối Tiên Group còn thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến nhiều lĩnh vực khác như thủy sản, đá quý...bằng việc đứng tên tại loạt doanh nghiệp như Công ty TNHH Nuôi thủy sản Xuất khẩu Giang Thanh, CTCP Vàng bạc Đá quý Suối Tiên và CTCP Thành phố Du lịch sinh thái Sơn Tiên.

Về hiệu quả hoạt động, giai đoạn 2016-2019, kết quả kinh doanh của Suối Tiên Group khá ổn định, với doanh thu thuần từ 240-270 tỷ đồng, lợi nhuận thuần trên 50 tỷ đồng mỗi năm.

Thách thức mới của "đảo ngọc" Angel Island

Trở lại với thương vụ trái phiếu giá trị nghìn tỷ của Địa ốc Sông Tiên, giới đầu tư kỳ vọng nguồn tiền này sẽ thổi một luồng gió mới vào đảo ngọc Nhơn Phước - dự án đang được quảng bá rộng rãi với tên gọi Angel Island, và trước đây, như đã đề cập từng thuộc về Nhật Quang.

Theo đó, vào ngày 31/12/2004, UBND tỉnh Đồng Nai có quyết định giao đất cho Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Nhật Quang thực hiện dự án Khu đô thị du lịch Nhơn Phước và 3 năm sau, tỉnh này tiếp tục có quyết định phê duyệt quy hoạch dự án tỷ lệ 1/500.

Sau đó, Công ty Nhật Quang đã tiến hành thực hiện dự án khi hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng từ năm 2003 đến 2007. Được biết, doanh nghiệp đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai lập biên bản giao mặt bằng từ ngày 20/5/2005 và đã được cấp 112 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2008.

Có lẽ với vị trí đắc địa, tứ bề được bao bọc bởi sông nước, mà dự án có hướng nhìn sang Quận 9 (TP. HCM) còn được một số trang môi giới gọi là "Đảo Ngọc" của Nhơn Trạch, Đồng Nai. Điều này phần nào khiến danh tính chủ đầu tư Nhật Quang nhận được nhiều sự quan tâm.

Tìm hiểu của Nhadautu.vn cho thấy, Nhật Quang được thành lập ngày 22/1/1996, đóng trụ sở tại số 10 – 12 Hậu Giang, phường 2, quận 6, TP.HCM. Tính đến ngày 15/3/2018, doanh nghiệp có vốn điều lệ hơn 75,6 tỷ đồng, cơ cấu sở hữu gồm: bà Nguyễn Thị Hiệp (95%), Nguyễn Thị Minh Trường (5%). Cổ đông lớn Nguyễn Thị Hiệp sinh năm 1952 cũng đồng thời là Chủ tịch HĐQT Công ty Nhật Quang.

Tháng 8/2018, Nhật Quang công bố thông tin vốn điều lệ đạt 680 tỷ đồng, tăng gấp gần 9 lần so với tháng 3/2018, với cơ cấu cổ đông mới gồm: Đinh Thị Kim Dung (95%), Nguyễn Thị Như Mai (4%) và Trần Thanh Tùng (1%). Các vị trí cấp cao theo đó cũng nhanh chóng được chuyển giao cho bà Kim Dung.

Vào cuối năm 2018, nhóm nhà đầu tư mới ở Nhật Quang đã chuyển nhượng 75% cổ phần cho Địa ốc Sông Tiên.

Địa ốc Sông Tiên được thành lập vào tháng 9/2018 với số vốn điều lệ ban đầu 750 tỷ đồng, trong đó ông Nguyễn Tuấn Anh sở hữu 92% cổ phần. Ở lần thay đổi gần nhất (23/9/2020), số vốn điều lệ đã ở mức 1.328 tỷ đồng, Chủ tịch HĐQT là bà Đinh Thị Kim Dung.

Theo dữ liệu của Nhadautu.vn, tổng tài sản của Địa ốc Sông Tiên (công ty mẹ) tới cuối năm 2019 là 3.600,7 tỷ đồng, nợ phải trả lên tới 2.569 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là nợ vay dài hạn (2.340 tỷ đồng).

Vay nợ rất lớn kéo theo chi phí tài chính nhiều khả năng là nguyên nhân dẫn tới khoản lỗ thuần 158 tỷ đồng năm 2019, trong khi không phát sinh doanh thu, là diễn biến dễ hiểu khi mà dự án Nhơn Phước chưa đi vào giai đoạn bán hàng. Tới cuối năm ngoái, khoản lỗ kể trên khiến vốn chủ sở hữu của Địa ốc Sông Tiên co về còn 1.032 tỷ đồng,từ 1.190 tỷ đồng thời điểm đầu năm.

Trong năm 2020, khoản nợ trái phiếu nghìn tỷ tăng thêm một mặt giúp tăng cường nguồn lực cho Địa  ốc Sông Tiên, song nếu quản trị, phát triển dự án không tốt, đây cũng sẽ là một áp lực rất lớn đối với kết quả kinh doanh của doanh nghiệp này.

 Khánh An

Theo Nhà đầu tư