Thuế bất động sản: cần nhất là chính sách khuyến khích kê khai đúng giá nhà, đất

Thời gian vừa qua, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp với Cục Thuế địa phương, yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn việc kê khai công chứng theo giá thực tế mua bán nhà đất. Đồng thời, Bộ Tài chính đề nghị ngành công an phối hợp các Cục Thuế điều tra, xử lý việc "trốn thuế” trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. 

Đó là những động thái tích cực của cơ quan quản lý Nhà nước về thuế nhằm đưa việc kinh doanh BĐS đi đúng khuôn khổ pháp luật, tạo bình đẳng xã hội và làm cơ sở cho thị trường BĐS phát triển ổn định, theo đúng định hướng của Chính phủ.

Qua khảo sát, hầu hết người dân và chính quyền các cấp đều đồng ý, hoan nghênh các biện pháp trên của Bộ Tài chính. Tuy nhiên vẫn còn một số băn khoăn của các nhà đầu tư BĐS khi áp dụng các chính sách này.

Trước hết, mọi người đều nhận thức thuế là nghĩa vụ bắt buộc khi tham gia kinh doanh. Tuy nhiên, một điều đáng buồn là tình trạng trốn thuế trong kinh doanh BĐS diễn ra khá phổ biến. 

Vì sao lại có tình trạng ấy? Hãy cùng xem xét hai thành tố chính để tính thuế đất là giá tính thuế và thuế suất.

Đối với giá đất, hiện nay tồn tại một số loại giá đất khác nhau.

Thứ nhất là giá đất sử dụng để tính tiền sử dụng đất trong hạn mức, chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức, tính thuế sử dụng đất.

Thứ hai là giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất vượt hạn mức, chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức, tính tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ ba là giá đất thị trường là giá trị các bên giao dịch, chuyển nhượng trên thực tế, giá này thường chênh lệch khá nhiều so với giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. 

Trên thực tế hiện nay, các bên tham gia chuyển nhượng BĐS thường có xu hướng sử dụng giá giao dịch trên hợp đồng gần tương đương giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để kê khai và tính thuế chuyển nhượng, điều này làm xói mòn cơ sở tính thuế trong chuyển nhượng BĐS. Do đó, có một số câu hỏi mà nhà đầu tư đặt ra là tại sao UBND cấp tỉnh không cập nhật giá quy định hằng năm tương xứng với giá thị trường, như vậy sẽ không còn tình trạng kê BĐS giá thấp để hưởng chênh lệch giá. Thêm nữa, tại sao giá đền bù, giải tỏa không tiệm cận giá thị trường để khuyến khích người dân kê khai đúng giá, tránh tình trạng "trốn giá” như trước nay.

Đối với thuế suất, ngành kinh doanh BĐS hiện nay được áp dụng phương pháp tính thuế toàn phần, trong đó thuế suất toàn phần là 2%. Đây là phương pháp tính thuế dễ thực hiện nhưng không hoàn toàn công bằng, đặc biệt khi kinh doanh lỗ vẫn phải nộp thuế. Theo chúng tôi, Chính phủ nên có kế hoạch để dần tiến đến áp dụng phương pháp tính thuế khấu trừ chi phí để tạo nên chính sách thuế tiến bộ và công bằng hơn. Hơn nữa, áp dụng thuế suất toàn phần 2% cũng được cho là cao nếu so sánh với thuế suất của một số loại đầu tư khác, ví dụ như thuế chuyển nhượng chứng khoán là 0,1%. Trong khi đó, khảo sát một số nhà đầu tư, chúng tôi nhận thấy để đạt mức lợi nhuận trên 10% đối với BĐS là khá hiếm và phải bỏ ra rất nhiều chi phí (hoa hồng, lãi vay, quảng cáo, chi phí cơ hội...).

Thực hiện chủ trương chống thất thu thuế BĐS, chúng tôi hy vọng cơ quan quản lý đồng thời với việc siết kê khai giá thấp cũng nên xem xét đến thực tế ngành kinh doanh này để có chính sách phù hợp khuyến khích người dân tự nguyện kê khai đúng, kê khai đủ giá đất, góp phần cùng cơ quan thuế đóng góp cho ngân sách Nhà nước.