TP HCM tính toán cân đối nhà ở

Sau nhiều năm tích cóp, giữa năm 2020, vợ chồng anh Lê Thành Chiến (29 tuổi; ngụ quận Bình Thạnh, TP HCM) quyết định an cư. Tưởng chừng hơn nửa năm bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, giá nhà đất sẽ giảm nhưng sau nhiều lần tìm mua căn hộ, vợ chồng anh Chiến mới thấy với số tiền 1,5 tỉ đồng của mình không thể đủ để an cư.

Tưởng bình dân, ai ngờ giá lại trung - cao cấp

"Căn hộ tái định cư kết hợp với thương mại, không hồ bơi, không tiện ích, chỉ khoảng 50 m2 ở đường Nhật Tảo, quận 10, TP HCM tưởng sẽ không vượt quá 2 tỉ đồng nhưng khi hỏi mua, người bán chào giá thấp nhất cũng 2,7 tỉ đồng" - anh Lê Thành Chiến mở đầu câu chuyện. Theo anh Chiến, giá căn hộ trên, 2 năm trước chỉ chừng 1,2-1,4 tỉ đồng.

Thôi giấc mơ dù ở căn hộ nhỏ nhưng trong nội thành, vợ chồng anh Chiến tập trung săn tìm căn hộ ở Bình Tân và Tân Phú. Thế nhưng, một lần nữa họ không thể với tới khi hầu hết căn hộ đã đưa vào sử dụng đều có giá trên 30 triệu đồng/m2.

Khác với vợ chồng anh Chiến, gia đình chị Nguyễn Thanh Hải, sau nhiều năm ở trọ tại quận Bình Thạnh, đã quyết định ra riêng bằng cách tìm mua nhà chung cư ở TP Dĩ An (Bình Dương) giáp ranh Làng Ðại học Thủ Ðức (TP HCM) với số tiền tích cóp gần 800 triệu đồng. Thế nhưng, chị Hải đành vỡ mộng vì giá căn hộ nơi đây không dưới 1,8 tỉ đồng/căn. "Thu nhập của cả vợ chồng tôi chỉ khoảng 18 triệu đồng/tháng nên mua căn hộ 1,8 tỉ đồng thì biết đến bao giờ mới trả hết nợ mua nhà" - chị Hải phân tích và hy vọng TP HCM sẽ có nhiều hơn nữa các chính sách ưu đãi cho các đơn vị xây dựng căn hộ giá rẻ.

Anh Trần Văn Thuận - chồng chị Hải, băn khoăn: "Sau cả tháng tìm nhà, tôi thấy rất nhiều căn hộ không người ở. Phải chăng đang có điều gì bất ổn ở thị trường căn hộ?".

Trả lời câu hỏi trên, ông Lê Trần Kiên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, cho biết trong năm 2020 có 31 dự án với 16.895 sản phẩm bất động sản được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn hộ, chiếm tỉ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019; còn lại, 7.114 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỉ lệ 42,1% và 9.618 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp. Ðiều đáng nói tỉ lệ phân khúc bình dân số lượng rất ít và nằm ở vị trí cách xa trung tâm TP, hạ tầng chưa hoàn thiện nhưng qua thời gian ngắn, số căn hộ này cũng bị đẩy giá lên cao.

"Năm 2020, kinh tế khó khăn nhưng số lượng căn hộ cao cấp lại áp đảo và giá nhà vẫn ở mức cao. Riêng giai đoạn 2016-2019, TP đã thiếu hụt 134.000 căn hộ giá rẻ để đáp ứng nhu cầu thực tế" - ông Lê Trần Kiên nói.

Những kiến giải cụ thể

Theo tính toán của các đơn vị nghiên cứu, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung - cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) ở TP HCM chỉ chiếm từ 20%-30%, trong khi nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) đang chiếm đến 70%-80% thị trường. Vậy tại sao doanh nghiệp lại không chọn thị phần lớn là nhà ở bình dân, giá thấp?

Ðứng ở phương diện nhà đầu tư, ông Nguyễn Thành Trí, giám đốc một công ty chuyên kinh doanh bất động sản ở TP Thủ Ðức (TP HCM), cho rằng chi phí để phát triển dự án tại TP HCM hiện rất cao, đặc biệt là chi phí sử dụng đất. Do đó, với giá đất như hiện nay, nhà đầu tư sẽ không thể thu được lợi nhuận nếu làm các dự án nhà ở giá thấp. Vì vậy, khi đã nắm trong tay được quỹ đất thì các nhà đầu tư sẽ nghĩ ngay đến việc xây dựng các dự án căn hộ trung và cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận thay vì phục vụ nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.

"Do đó, muốn có nhà ở giá bình dân dưới 20 triệu đồng/m2 thì nhất thiết phải có Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp" - ông Trí kiến nghị. Ông cũng cho rằng TP HCM cần tiếp tục phát huy cơ chế lấy ngân sách cấp bù lãi suất cho người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội vay vốn tương đương với mức lãi suất các gói tín dụng của Chính phủ. Bên cạnh đó, ngành ngân hàng cũng tham gia xây dựng những gói tín dụng với lãi suất ưu đãi dành cho người dân có thể vay vốn để mua, xây nhà giá rẻ theo chính sách của địa phương.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng TP có hơn 10 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản tư nhân tích cực tham gia đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn tư nhân, tự tạo lập quỹ đất, không xin sự hỗ trợ từ ngân sách nhà nước nhưng vẫn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, nhiêu khê trong thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội. "Phải sớm gỡ những vướng mắc này thì doanh nghiệp mới mặn mà với nhà ở giá bình dân, giá rẻ" - ông Châu nói.

Chuyên gia kinh tế - ThS Võ Minh Kha, giảng viên Trường ÐH Việt Ðức, cho hay có những căn hộ lúc chào bán có giá 1-2 tỉ đồng nhưng chỉ sau 1-2 năm bị thổi giá lên gấp 2-3 lần. "Tình trạng này xảy ra một phần là do khan hiếm nhà bình dân, giá rẻ. Một phần là do người mua không có khả năng tiếp cận trực tiếp nhà bình dân, giá rẻ nên phải thông qua thứ cấp dẫn đến giá nhà bị đẩy lên cao. Do đó, cần sớm có kênh thông tin cụ thể, minh bạch để người có nhu cầu tiếp cận" - ThS Võ Minh Kha phân tích.

Ông Lê Trần Kiên khẳng định TP đang gấp rút đưa ra giải pháp nhằm giải quyết bài toán mất cân đối trong cơ cấu phân khúc sản phẩm căn hộ. TP sẽ rà soát quỹ đất, dành 20% diện tích đất ở xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn TP.

"Mục tiêu đặt ra của TP là tỉ lệ nhà bình dân, giá rẻ phải chiếm tỉ trọng cao. Ngoài ra, TP tổ chức thẩm định lựa chọn chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân và đưa ra nhiều chính sách ưu đãi cho việc phát triển sản phẩm này" - ông Lê Trần Kiên thông tin.

"Trong báo cáo vừa gửi Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn TP HCM cả năm 2020, Sở Xây dựng TP HCM cho biết nguồn cung nhà ở năm 2020 so với năm 2019 về số dự án nhà ở đưa ra thị trường giảm 34%, tổng số căn nhà giảm 30,4%.

 Lê Phong - Trường Hoàng