Xử lý nghiêm các vi phạm về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Điển hình là những vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, không chỉ riêng về quỹ bảo trì mà còn nhiều vấn đề khác như chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, tranh chấp diện tích sử dụng chung, chậm bảo hành, tranh chấp phần diện tích chung - riêng, an toàn phòng cháy, chữa cháy…

Nhiều khó khăn trong quản lý, vận hành 

Quận Thanh Xuân hiện tại có 328 tòa chung cư (gồm 84 tòa thương mại, 24 tòa nhà tái định cư, 1 nhà ở xã hội và 219 tòa nhà chung cư cũ). Đối với 109 tòa nhà chung cư thương mại, tái định cư và nhà ở xã hội đã có 90 tòa nhà thành lập được Ban quản trị đạt khoảng 84%. 

Theo lãnh đạo quận Thanh Xuân, bên cạnh những kết quả đạt được, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư vẫn còn những vướng mắc, khó khăn do đặc thù của quận có diện tích khá nhỏ (9.17km2), mật độ dân cư lại quá đông, số lượng nhà chung cư, tập thể cũ nhiều. Trong khi đó, một số văn bản quy định của pháp luật đang trong quá trình điều chỉnh, chưa thống nhất và đáp ứng được tình hình thực tế, dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình thực hiện. 

Đáng chú ý là khâu bàn giao hồ sơ nhà chung cư, xác định diện tích chung - riêng, bàn giao kinh phí bảo trì, thành lập Ban quản trị, cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ. Đặc biệt là vấn đề phòng chống, cháy nổ còn tiềm ẩn nguy cơ, ảnh hưởng đến tính mạng và tài sản của con người khi ý thức của một số chủ đầu tư và người dân chưa cao…

Hay tại quận Bắc Từ Liêm, với gần 160 chung cư đã đưa vào hoạt động, đến nay mới có khoảng 100 chung cư thành lập được Ban quản trị. Nhiều chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì gây bức xúc trong cư dân, không đảm bảo các điều kiện vận hành chung cư chất lượng và an toàn. 

Đề cập đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư ở những quận nội đô lịch sử, dù đã thực hiện quản lý từ những năm 60 của thế kỷ trước, nhưng trước sự thay đổi, bổ sung thường xuyên các quy định của pháp luật, lãnh đạo nhiều quận, huyện cho rằng, quản lý chung cư vẫn là việc làm mới và khó. Chỉ tính riêng quận Đống Đa, từ năm 1960 đến 1990 đã có 499 đơn nguyên chung cư cao từ 2 đến 5 tầng. Còn từ năm 2000 đến nay, quận có thêm gần 50 tòa nhà chung cư. 

Theo ông Hà Anh Tuấn, Phó Chủ tịch UBND quận Đống Đa, việc quản lý chung cư là khó đối với mỗi địa phương, nhất là những nơi mới có các khu chung cư. Các quy định của Nhà nước chưa theo kịp với thực tiễn dẫn đến nhiều nơi loay hoay tìm mô hình quản lý sao cho hiệu quả.

Cũng theo ông Hà Anh Tuấn, Thành ủy Hà Nội đã có Nghị quyết 26-NQ/TU ngày 28/6/2019 về quản lý chung cư, đây được xem như "kim chỉ nam" cho các địa phương triển khai thực hiện nhưng qua thực tế cho thấy quá trình "siết" quản lý chung cư vẫn còn nhiều khó khăn.

Đơn cử, việc xử phạt một chủ đầu tư vi phạm trong quản lý, vận hành chung cư hiện cũng vướng mắc bởi nhiều chủ đầu tư, sau khi xây dựng và bàn giao tòa nhà là rút khỏi địa phương, không còn mối liên hệ nào nữa. Khi phát sinh vụ việc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, chính quyền phải mò mẫm để tìm manh mối của chủ đầu tư. Nhưng khi tìm được chủ đầu tư, đôi khi việc xử lý lại ngoài tầm với của quận. Từ thực tế này, ông Hà Anh Tuấn cũng như lãnh đạo các địa phương khác kiến nghị, cần phải có một chế tài mạnh mẽ, đồng bộ hơn nữa trong quản lý quỹ bảo trì để chủ đầu tư không dám chây ỳ trục lợi quỹ bảo trì.

Xử lý nghiêm các vi phạm

Trước những vấn đề còn bất cập và vướng mắc trong quản lý, vận hành nhà chung cư tại Hà Nội, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ và Bộ Xây dựng, UBND thành phố Hà Nội vừa có Văn bản số 10105/VP-ĐT ngày 17/8/2024 về khẩn trương xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Hiện tại, Sở Xây dựng Hà Nội đã tham mưu xây dựng Dự thảo "Quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội", thay thế Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND ngày 25/11/2020 của UBND thành phố Hà Nội.

Để hoàn thiện Dự thảo này, Sở Xây dựng Hà Nội đăng tải Dự thảo trên Cổng thông tin điện tử của Sở để cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia ý kiến. Đáng chú ý, trong Dự thảo nêu rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư; xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung; các quy định về giá dịch vụ quản lý, vận hành; kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư. 

Về diện tích sinh hoạt cộng đồng, đối với nhà chung cư thương mại thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 9 của Thông tư số 05/2024/TT-BXD. Đối với nhà chung cư phục vụ tái định cư, đơn vị được thành phố giao quản lý tiến hành rà soát các nhà chung cư mà thiết kế không có diện tích sinh hoạt cộng đồng và đề xuất nơi bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng trong số diện tích kinh doanh dịch vụ đang quản lý; báo cáo Sở Xây dựng để trình UBND thành phố xem xét quyết định.

Về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, đối với nhà chung cư được đầu tư xây dựng trước ngày 01/7/2006 (ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực) thực hiện theo quy định tại Khoản 3, Điều 152 của Luật Nhà ở năm 202. Đối với chung cư được đầu tư xây dựng sau ngày 01/7/2006 (ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực) thì việc lập, bàn giao và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu theo Điều 152, Điều 153, Điều 155 của Luật Nhà ở năm 2023; Điều 36, Điều 37, Điều 38, Điều 39 của Thông tư số 05/2024/TT-BXD. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu theo Điều 154 của Luật Nhà ở năm 2023, Điều 87, Điều 88, Điều 89, Điều 90, Điều 91 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ.

Cũng tại Dự thảo này, thành phố yêu cầu chủ sở hữu nhà chung cư phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc; hay nhà chung cư đã được đưa vào sử dụng mà còn căn hộ, phần diện tích khác (nếu có) chưa bán, chưa cho thuê mua hoặc không bán, không cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng kinh phí quản lý vận hành.

Theo đó, Công an thành phố Hà Nội phải đẩy mạnh kiểm tra, thanh tra để kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc; xây dựng phương án chữa cháy đối với các tòa nhà không thể khắc phục do liên quan đến kiến trúc, kết cấu. 

Thành phố giao Công an thành phố Hà Nội điều tra, truy cứu trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư; đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trái quy định của pháp luật. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội không giới thiệu địa điểm, cấp đất, giao đất, xem xét khi giải quyết đề xuất đầu tư các dự án khác đối với các chủ đầu tư không chấp hành các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đồng thời, thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai đối với các dự án đã được giao đất, cho thuê đất. 

Theo quy định của thành phố, UBND quận, huyện, thị xã phải quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng; chỉ đạo giải quyết các vấn đề dân sinh bức xúc, các vụ việc phức tạp, nhạy cảm về an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội tại các khu chung cư. Tổ chức kiểm tra định kỳ để xác định những vấn đề còn tồn tại, từ đó giải quyết kịp thời, đúng pháp luật các tranh chấp, bất đồng hoặc có biện pháp xử lý phù hợp, không để trở thành các vụ việc khiếu kiện phức tạp, gây mất trật tự công cộng. Cùng đó, cung cấp danh sách các chủ đầu tư không chấp hành các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, gửi Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên Môi trường để tổ chức công khai trên phương tiện thông tin đại chúng.