Cần cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội

Giá nhà ở xã hội thứ cấp tăng gấp 3 – 5 lần

Tại kỳ họp thứ 28 HĐND TP Hà Nội mới đây, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Xuân Lưu cho biết, cùng với phát triển kinh tế, thành phố đặc biệt chú trọng chính sách an sinh, trong đó nhà ở xã hội là nhiệm vụ quan trọng. Theo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1,1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030”, chỉ tiêu của Hà Nội đến năm 2030 là 100.000 căn hộ; Thành ủy Hà Nội xác định hoàn thành 120.000 căn giai đoạn 2026-2030.

Hiện Hà Nội có 79 dự án đang triển khai hoặc thực hiện thủ tục đầu tư, dự kiến cung cấp khoảng 90.760 căn hộ. Thành phố cũng đang hoàn thiện thủ tục các dự án nhà ở xã hội theo Nghị quyết của Quốc hội và Nghị định 192 của Chính phủ. Phần lớn các dự án này nằm tại các quỹ đất 20%, 25% trong các dự án đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thuộc danh mục 19 ô đất đã được UBND TP chấp thuận. Nếu được triển khai đồng bộ, số lượng căn hộ đủ điều kiện đưa ra thị trường giai đoạn 2026 - 2030 sẽ đáp ứng chỉ tiêu 120.000 căn.

Cũng tại kỳ họp, đại biểu Nguyễn Minh Đức cho rằng để đảm bảo mục tiêu an sinh, cần có cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội, bởi giá hiện nay vẫn cao so với thu nhập của phần lớn người dân Thủ đô. Nhiều lĩnh vực đã kiểm soát được giá, nhưng riêng nhà ở xã hội lại chưa.

Thực tế cho thấy, thời gian qua không chỉ các dự án căn hộ thương mại tăng giá chóng mặt, mà ngay cả nhà ở xã hội – vốn được định vị là phân khúc bình dân - cũng chứng kiến đợt tăng chưa từng có. Sau 5 - 10 năm đưa vào sử dụng, nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội đã tăng giá gấp 3 - 5 lần, vượt 70 triệu đồng/m2.

Khảo sát trên một số trang web mua bán bất động sản cho thấy, dự án nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm cũng ghi nhận giá bán thứ cấp dao động từ 4,9 - 5,3 tỷ đồng/căn. Hay dự án Hope Residence (phường Việt Hưng) cũng tăng tương tự, từ 2,1 - 2,2 tỷ đồng/căn vào tháng 1/2024 lên 3,9 - 4,2 tỷ đồng/căn ở thời điểm hiện tại. Tại dự án IEC Thanh Trì, căn hộ có diện tích từ 60 - 70m2 hiện dao động 2,9 – 3,78 tỷ đồng; còn Đồng Mô Đại Kim tăng từ 2,2 – 2,3 tỷ đồng/căn lên trung bình 5 tỷ đồng/căn.

Không dừng lại ở thị trường thứ cấp, các dự án nhà ở xã hội mới mở bán cũng thiết lập mặt bằng giá mới. Điển hình như dự án Rice City Long Châu - Thượng Thanh (phường Bồ Đề) do Him Lam Thủ đô và BIC Việt Nam làm chủ đầu tư, đang có giá cao nhất với 29,4 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT, chưa gồm phí bảo trì). Trước đó, dự án nhà ở xã hội Hạ Đình (phường Thanh Liệt) từng giữ kỷ lục với giá tạm tính 25 triệu đồng/m2, tương đương 1,75 tỷ đồng/căn 70m2. Một số dự án khác như nhà ở xã hội Đông Anh, Kim Hoa (Tiến Thắng) hay CT3 Kim Chung (Thiên Lộc) dù có giá thấp hơn, dao động 18,4 – 20,6 triệu đồng/m2, song cũng đã cao hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu đối với phân khúc này.

Cần cơ chế để nhà ở xã hội trở lại đúng chức năng an sinh

Tại buổi làm việc với UBND TP Hà Nội đầu tháng 10, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh bày tỏ lo ngại khi giá nhà ở xã hội trên địa bàn đã lên mức cao kỷ lục, không còn phù hợp với mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp. Trước bối cảnh đó, Bộ đã đề nghị Hà Nội thành lập tổ công tác thanh, kiểm tra thực tế tại các dự án nhà ở xã hội.

Theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), ngoài vướng mắc về thủ tục và vốn, thị trường nhà ở xã hội còn đối mặt với thách thức lớn là kiểm soát đầu cơ và chuyển nhượng. Thực tế vẫn tồn tại không ít trường hợp mua nhà ở xã hội nhưng không sử dụng để ở, mà sang nhượng trái quy định, tạo nên các giao dịch “ngầm” đẩy giá lên cao. Điều này làm méo mó chức năng an sinh của nhà ở xã hội, khiến những người đáp ứng đủ điều kiện nhưng thực sự có nhu cầu ở thật khó tiếp cận sản phẩm.

Để khắc phục, VARS IRE kiến nghị cùng với việc tăng cường thanh, kiểm tra toàn diện các dự án và xử phạt nghiêm doanh nghiệp bán sai đối tượng, cơ quan quản lý cần siết chặt kỷ luật chuyển nhượng. Sau thời hạn 5 năm sở hữu theo quy định, căn hộ NƠXH khi chuyển nhượng nên được ưu tiên bán cho các đối tượng vẫn thuộc diện đủ điều kiện mua và đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Nếu chủ sở hữu muốn bán cho người ngoài diện thụ hưởng chính sách, họ phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã nhận – từ tiền sử dụng đất, thuế đến hỗ trợ lãi suất – để đưa giá căn hộ về sát với giá thị trường, đồng thời triệt tiêu động cơ “mua rẻ – bán chênh”.

Dưới góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch HĐQT Cen Land Nguyễn Trung Vũ cho rằng việc kiểm soát giá loại hình này phải gắn với chiến lược phát triển hạ tầng vùng và quy hoạch đô thị vệ tinh. Chỉ khi các trục giao thông công cộng, đường sắt, metro được đầu tư đồng bộ, quỹ đất xa trung tâm mới trở nên hấp dẫn với người thu nhập thấp, qua đó giảm áp lực dồn vào khu vực nội đô vốn khan hiếm quỹ đất và luôn chịu sức ép tăng giá. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, chỉ khi hạ tầng đi trước, các khu đô thị mới mới có sức sống thực, còn ngược lại sẽ dẫn đến tình trạng thừa dự án, thiếu cư dân.