Có nên chờ giá bất động sản giảm để “bắt đáy”?

Sau đợt sốt đất điên cuồng giảm nhiệt trên diện rộng, nhiều luồng thông tin dấy lên sẽ có đợt bán tháo, cắt lỗ BĐS ở những khu vực nóng sốt. Đó là những NĐT ôm đất nhiều nhưng chưa kịp ra hàng hay những NĐT áp lực vay ngân hàng chắc chắn sẽ chấp nhận bán ngang giá hoặc dưới giá vốn để thu dòng tiền thay vì chịu lãi suất ngân hàng. Tuy vậy, đến thời điểm hiện tại, câu chuyện về bán tháo, cắt lỗ BĐS chưa thực sự rõ ràng. 

Và, nếu nhìn lại thời điểm trước đó, ở một vài đợt sốt đi qua, nhận thấy: Những yếu tố tích cực của thị trường BĐS thường sẽ thúc đẩy tâm lý giữ tài sản của NĐT thay vì "vội vàng" bán ra. Và thường, ở giai đoạn đầu của cơn sốt "hạ nhiệt" thì tình trạng bán tháo, cắt lỗ cũng chưa thể hiện rõ nét. Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác thì đợt sốt đất hạ nhanh lần này lại trùng vào đợt dịch Covid-19 lần 4, thế nên cũng rất khó đoán định tình hình của thị trường BĐS.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, xét về ngắn hạn, đây mới chỉ là giai đoạn đầu của hậu sốt đất, gánh nặng tài chính đối với chủ đất chưa cao. Đợt covid thứ tư diễn biến còn phức tạp, nhà đầu tư đang trong tâm lý chịu đựng và chờ đợi. Hiện nay, một số chủ đất rao bán bằng giá mua vào để nhanh thu hồi vốn nhưng nhìn chung, vẫn ít có người bán cắt lỗ ngay vào cuối quý 1/2021. 

Có nhiều nhà đầu tư đang chờ bắt đáy, kỳ vọng giá nhà đất sẽ lao đầu giảm để mua vào, nhưng thực tế vẫn hiếm tìm được. Tuy nhiên, trong thời gian tới sẽ có một số ít chủ đất chấp nhận cắt lỗ khi không chịu được áp lực trả nợ nhất là khi đến kỳ tăng lãi suất vay, nên sau đợt covid thứ 4, sẽ có các nhà đầu cơ rời khỏi thị trường làm lực cầu đầu tư có thể giảm tại các khu vực đã từng có sốt đất.

Trước đó, vị chuyên gia này cũng trao đổi, nhìn chung, phân khúc đất nền tại các thành phố lớn sẽ không có đợt giảm giá hay cắt lỗ một cách ồ ạt trong năm 2021 bởi nhu cầu thực về loại hình BĐS này vẫn rất cao. Thực tế, tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh khiến các khu đô thị tại đây có xu hướng mở rộng về mặt diện tích để đáp ứng được nhu cầu về BĐS ngày càng cao. Do vậy, tại khu đông Tp.HCM, nếu các khu vực thuộc quận 9 hay Thủ Đức trước đây được xem là ngoại ô của thành phố, người dân thưa thớt thì nay đã bắt đầu hình thành các khu dân cư đông đúc.

Tuy nhiên, việc bán cắt lỗ có thể xảy ra ở một số tỉnh thành lân cận Tp.HCM và Hà Nội. Điều này bắt nguồn từ việc nhu cầu thực về đất nền ở đây không quá cao. Do vậy, "sốt" đất ở các khu vực này như trong thời gian vừa qua là không thực sự lành mạnh và thường chỉ xảy ra dựa trên thông tin về hạ tầng bị đồn thổi.

Một vị chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cũng phân tích, dù dịch và đất hạ nhiệt đã tác động kép đến thị trường BĐS, nhưng ngược lại, thông tin về kiểm soát dịch tốt cộng với thị trường xuất hiện các thông tin hạ tầng, quy hoạch tích cực đã khiến tâm lý của nhiều NĐT ổn định. Trong đó, ở một số khu vực giá BĐS vẫn chiều hướng đi lên chứ không giảm, chẳng hạn,  BĐS tại khu Đông Tp.HCM có giá chào bán tương đối cao nhưng mức độ tiêu thụ của thị trường vẫn khá tốt.

Chưa kể, thực tế người Việt Nam rất thích sở hữu tài sản là BĐS. Trong lúc dịch bệnh, họ vẫn tranh thủ đi mua BĐS làm tài sản để dành phòng ngừa, chưa kể có phong trào "bỏ phố về vườn". Vì thế, nhìn tổng thể nhu cầu thực tế còn khá lớn khiến thị trường khó giảm giá cũng như việc NĐT vội vàng bán ra. Do đó, tình trạng NĐT vào thị trường "bắt đáy" cũng sẽ khó diễn ra ở thời điểm này.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, Covid-19 xuất hiện khi lãi suất ngân hàng ở mức thấp đã phần nào giảm thiểu được làn sóng bán tháo, giảm giá tài sản của các NĐT, nên cũng rất khó có chuyện giá BĐS giảm sâu.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, nguồn cung thị trường khan hiếm cộng với các thông tin hạ tầng, quy hoạch tích cực đang khiến tâm lý của NĐT BĐS giữ vững. Cũng giống như đợt sốt đất trước, sau khi "hạ nhiệt", thay vì bán tháo, bán lỗ, NĐT lựa chọn hình thức giữ tài sản để đợi cơ hội tốt hơn trong tương lai. Với thị trường BĐS, hoạt động giao dịch tạm trì hoãn chỉ gây khó khăn cho những người thu lợi từ dịch vụ trực tiếp. Với nền kinh tế, cấu trúc vẫn giữ nguyên, nhu cầu con người không thay đổi. Kinh tế hồi phục nhanh sẽ kéo theo sự khởi động trở lại của thị trường BĐS.

Hạ Vy