Đấu giá đất và những lo ngại về làn sóng 'giá ảo'

Dự báo, thị trường nhà ở sẽ đón nhận những điều chỉnh tích cực khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được áp dụng sớm từ ngày 1/8. Hiệu ứng của thị trường ghi nhận việc tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô; trong đó, đất nền dần trở thành phân khúc hấp dẫn khách mua. Tuy nhiên, đã xuất hiện việc tăng giá đột biến ở phiên đấu giá đất mới đây tại Hà Nội. Điều này khiến dư luận lo ngại về làn sóng “giá ảo”. Các giao dịch mua bán trao tay ngay các lô đất trúng đấu giá càng khiến mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao. Các chuyên gia khuyến cáo, cần ngăn việc nhà đầu tư thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Tín hiệu phục hồi của đất nền thể hiện rõ nét thông qua các cuộc đấu giá đất khi thu hút đông đảo số lượng người tham gia. Từ đầu năm đến nay, liên tục diễn ra các buổi đấu giá thành công, mang về nguồn thu ngân sách lớn, thậm chí đã có những lô đất được đấu giá thành công với giá trị cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Điển hình là cuối tuần vừa qua, tại Thanh Oai (Hà Nội) đã diễn ra buổi đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai với gần 2.000 người tham gia. Kết quả, giá trúng đấu giá dao động khoảng 63-80 triệu đồng/m2, lô cao nhất có giá lên tới 100,5 triệu đồng/m2.

Như vậy, so với mức giá khởi điểm 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2 thì mức giá trúng cao gấp 5-8 lần. Mức giá này ngay sau đó được nhiều môi giới và nhà đầu tư ở Hà Nội lấy làm thông tin để so sánh, tăng giá bán. Các chuyên gia khuyến cáo, tình trạng này có thể làm cho giá bất động sản Hà Nội tăng “ảo” và rất nguy hiểm.

Trong khi đó, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức giá rao bán phổ biến nhất tại xã Thanh Cao trong quý II/2024 chỉ ở mức 27 triệu đồng/m2. Xét trong vòng 5 năm qua, mức giá rao bán cao nhất từng ghi nhận ở xã Thanh Cao là 48 triệu đồng/m2 và xuất hiện trong giai đoạn sốt đất đỉnh điểm hồi quý I/2022.

Còn thực tế cũng ghi nhận, diễn biến lạc quan về thị trường đất nền từ đầu năm đến nay cho thấy niềm tin của nhà đầu tư về phân khúc này đang quay trở lại. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần tỉnh táo bởi Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế phân lô bán nền thông qua các bộ Luật mới.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, nửa đầu năm 2024, phân khúc đất nền tại các huyện ngoại thành Hà Nội đang sôi động trở lại. Tuy nhiên, giao dịch đất nền có tăng nhiệt nhưng chưa thực sự sôi động, một số khu vực “nóng thật” nhưng cũng có khu vực xuất hiện dấu hiệu “thổi giá”. Khi thị trường đất nền sôi động, đấu giá đất trở thành một thị trường đầu cơ mới thay vì tạo thêm nguồn cung mới cho người có nhu cầu ở. Do đó, các nhà đầu tư, người có nhu cầu ở thực cần cẩn trọng.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu - Savills Hà Nội, thị trường nhà ở nói chung và tại Hà Nội nói riêng dự kiến sẽ bước vào một “chu kỳ mới” bởi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 1/8 vừa qua. Khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề đang tồn tại của thị trường bấy lâu nay sẽ được giải quyết; các tác động sẽ diễn ra nhanh hơn.

Đơn cử như vấn đề nguồn cung hạn chế ở nhiều địa phương cũng sẽ được cải thiện. Khi nguồn cung hạn chế, lựa chọn của người dân giảm, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng. Bởi vậy, việc giải quyết vấn đề nguồn cung hạn chế sẽ là một tác động tích cực cho thị trường chung. 

Tuy nhiên, dù các luật có hiệu lực sớm nhưng cũng vẫn cần có thời gian để giải quyết vấn đề hạn chế của nguồn cung do hiện nay các dự án còn đang chờ các văn bản hướng dẫn – bà Hằng phân tích.

Các chuyên gia nhận xét, giá của các phân khúc nhà ở đang ở mức cao, ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường. Khi các văn bản hướng dẫn dần được ban hành đầy đủ, giá cả được dự báo sẽ trở nên ổn định, lợi ích của người dân được đảm bảo hơn, ví dụ như các điều kiện, quy định đối với việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai.

Hay như các dự án trước đây chưa được phê duyệt sẽ có cơ sở để tháo gỡ; đồng thời có thể được giải quyết nhiều nội dung khác bao gồm vấn đề tính tiền sử dụng đất, thuê đất và phát triển nhà ở xã hội...

Bên cạnh đó, luật được thông qua sớm cũng sẽ hỗ trợ sớm cho thị trường, tác động tích cực đến tâm lý người mua và chủ đầu tư, giúp họ tự tin hơn trong các quyết định và kế hoạch kinh doanh, phát triển trong thời gian sắp tới. 

Điển hình, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài ra chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật.

Điều này góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết; tạo điều kiện cho người mua thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này góp phần tạo tâm lý tự tin hơn trong các giao dịch cho thị trường.

Trong tương lai, khi thị trường bất động sản hồi phục, đất nền sẽ có cơ hội tăng giá những chỉ ở mức độ vừa phải. Khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới này sẽ không còn hiện tượng "sốt ảo" đất nền hay "bong bóng" bất động sản diễn ra – bà Hằng nhận xét.

Tại Hà Nội, thời gian tới, thực trạng quỹ đất, dự án và nguồn cung tại trung tâm có hạn nên sẽ xuất hiện xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô. Xu hướng này tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, tác động đến cả hai phân khúc căn hộ và biệt thự, liền kề. 

Đối với căn hộ, nguồn cầu phần lớn đến từ nhóm thu nhập tầm trung. Khả năng chi trả của nhóm này là những sản phẩm dưới 3 tỷ đồng. Nhưng tại thị trường Hà Nội không có nhiều sự lựa chọn cho mức giá này. Do đó, nhiều người mua đã cân nhắc những dự án nằm ở ven đô như Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm, nơi cung cấp đến 93% nguồn cung của phân khúc này.

Đến cuối năm 2024, phân khúc biệt thự, nhà liền kề có 13 dự án sẽ cung cấp tổng cộng 2.951 căn, đa số nằm ở huyện Đông Anh – chiếm 34% tổng nguồn cung tương lai. Quận Hà Đông theo sau với 19% và huyện Hoài Đức với 16%.

Ông Nguyễn Văn Đức – nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho rằng, việc đấu giá đất với kết quả gấp nhiều lần như ở huyện Thanh Oai vừa qua khiến không ít người ngỡ ngàng. Diễn biến lạc quan về thị trường đất nền từ đầu năm đến nay đã đem lại niềm tin của nhà đầu tư về phân khúc này.

Tuy nhiên, có thể do tâm lý là các luật liên quan đến bất động sản vừa có hiệu lực dự báo sẽ siết chặt nguồn cung đất đai khiến các nhà đầu tư vội vàng “ôm hàng" chờ thời tăng giá. Điều này cũng góp phần đẩy giá tăng “ảo” – ông Đức nhận xét.

Đánh giá về xu hướng dịch chuyển về ven đô của Hà Nội, các chuyên gia nhận định, thành phố đang đầu tư phát triển hạ tầng vành đai, hướng tâm giảm tải cho nội đô, giãn dân ra các vùng ven. Hiện nay, đã có các khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng với số lượng giao dịch ngày càng tăng khiến người dân đã cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra các khu vực này.

Mặc dù vậy, các chuyên gia khuyến cáo, khi thị trường đất nền sôi động thì đấu giá đất có thể trở thành một thị trường đầu cơ mới. Thay vì tạo thêm nguồn cung mới cho người có nhu cầu ở thì sẽ xuất hiện tình trạng mua đi, bán lại các suất trúng đấu giá. Đây có thể là “chiêu trò” để tạo mặt bằng giá mới rồi bỏ cọc để hưởng lợi từ việc tăng giá ăn theo tại các khu vực lân cận.