Kiến nghị xử lý việc giao đất dự án ID Junction cho Công ty Long Thành Riverside không qua đấu giá

Theo thông báo số 804 của Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc chấp hành pháp luật trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đã chỉ ra các tồn tại của UBND tỉnh Đồng Nai như chỉ định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu dân cư theo quy hoạch để thực hiện giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không đúng quy định của pháp luật đất đai; xác định tên người sử dụng đất khi thu hồi đất chưa đúng với thực tế sử dụng; nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thống nhất với quy hoạch đô thị.

Thanh tra Bộ Tài Nguyên và Môi trường kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai xử lý việc giao đất cho Công ty Long Thành Riverside thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư theo quy hoạch (dự án ID Junction) không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không đúng quy định tại Điều 118 Luật Đất đai.

Theo dữ liệu, ngày 04/04/2018, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Trần Văn Vĩnh đã ký quyết định số 1164/QĐ-UBND về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành do Công ty Cổ phần Long Thành Riverside làm chủ đầu tư; dự án có quy mô 40,7 ha.

Dự án được chia thành 3 giai đoạn thực hiện: giai đoạn 1 từ tháng 1/2018 – 12/2019, hoàn tất thủ tục về cắm mốc đền bù giải tỏa, hoàn tất các thủ tục đầu tư dự án, thiết kế xây dựng; giai đoạn 2 từ tháng 1/2020 – tháng 12/2022 xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án, xây dựng nhà ở thấp tầng; giai đoạn 3 từ tháng 1/2023 – 12/2025 xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án, xây dựng hoàn chỉnh nhà ở thấp tầng, xây dựng hoàn thiện các công trình còn lại và hoàn thành việc đầu tư xây dựng toàn bộ dự án.

Quyết định cũng nêu rõ, Công ty Long Thành Riverside không thực hiện dự án trên phần diện tích đất ở hiện hữu tự cải tạo khoảng 4.425 m2 và diện tích thuộc lộ giới đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh và đường DT769 khoảng 29.963 m2.

Phạm vi dự án có hệ thống kênh rạch, sông ngòi tự nhiên, đề nghị Công ty Long Thành Riverside tuân thủ các quy định về hành lang bảo vệ nguồn nước, không được bồi lắp, uốn nắn dòng chảy, chỉ được đầu tư tạo cảnh quan khi được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước theo quy định. 

Chủ đầu tư có trách nhiệm phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng thể mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng cơ sở hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. 

Sau đó, UBND tỉnh Đồng Nai tiếp tục có văn bản ngày 24/02/2023 chấp thuận sửa đổi tiến độ thực hiện dự án theo đề xuất của Sở Kế hoạch và Đầu tư, cụ thể: giai đoạn 1 từ tháng 01/2018 – 12/2023, hoàn tất thủ tục về cắm mốc đền bù giải tỏa, hoàn tất các thủ tục đầu tư dự án, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án; xây dựng nhà ở thấp tầng. Giai đoạn 2 từ tháng 01/2024 – 12/2025, xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án, xây dựng hoàn chỉnh nhà ở thấp tầng, xây dựng hoàn thiện các công trình còn lại và hoàn thành việc đầu tư xây dựng toàn bộ dự án.

Ngày 12/12/2019, dự án Khu dân cư theo quy hoạch được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt tỷ lệ 1/500. Sau đó, dự án được Sở Xây dựng Đồng Nai thẩm định thiết kế cơ sở công trình hạ tầng kỹ thuật và nhà ở riêng lẻ thấp tầng (khu 1 và khu 2) theo văn bản số 1707/SXD-QLXD ngày 09/4/2020 (điều chỉnh tại văn bản số 1274/SXD-QLXD ngày 10/5/2022); văn bản thẩm định thiết kế bản vẽ thi công công trình hạ tầng kỹ thuật dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành ngày 17/7/2020. 

Ngày 20/10/2020, dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành được Sở Xây dựng chấp thuận cập nhật tên thương mại là ID Junction.

Đến ngày 05/03/2021 dự án được Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp giấy phép xây dựng, Công ty Long Thành Riverside được phép xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành (trên phạm vi diện tích 191.470 m2 đã được UBND tỉnh Đồng Nai giao đất tại quyết định số 567/QĐ-UBND ngày 09/02/2021). 

Theo văn bản kiểm tra, nghiệm thu xây dựng dự án Khu dân cư quy hoạch tại thị trấn Long thành ngày 11/07/2022 của Sở Xây dựng cho thấy, trong quá trình thi công xây dựng công trình, chủ đầu tư có tổ chức quản lý thi công, quản lý chất lượng công trình. Tuy nhiên, công tác quản lý thi công, quản lý chất lượng công trình và hiện trạng công trình còn một số tồn tại đã được đoàn kiểm tra ghi nhận tại biên bản kiểm tra công trình xây dựng số 116/BBKT ngày 29/06/2022. 

Công trình tồn tại một số nội dung cần khắc phục được ghi nhận tại biên bản kiểm tra của đoàn kiểm tra; do đó Công trình chưa đủ điều kiện để Sở Xây dựng chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành xây dựng của chủ đầu tư theo quy định tại Điều 24 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 01 năm 2021 của Chính phủ. 

Tại văn bản xác nhận bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đối với 235 căn nhà thuộc khu 1 của dự án, Sở Xây dựng yêu cầu Công ty Long Thành Riverside phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc dự án đối với phần diện tích đất ở là 30.868,37 m² (235 thửa đất)/191.470 m² (giao đất đợt 1) theo giấy tiếp nhận hồ sơ số 000.00.08.H19-220519-0055 ngày 19/5/2022 của Trung tâm hành chính công tỉnh, trước khi thực hiện ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 235 căn nhà ở tại dự án với khách hàng. 

Phải được được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015, Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và theo đúng quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng…

Theo tìm hiểu, Công ty Long Thành Riverside được thành lập ngày 07/12/2011, có địa chỉ tại 442, Bùi Văn Hòa, phường Long Bình, thành phố Biên Hoà, Đồng Nai (địa chỉ hiện nay tại tổ 18, khu Cầu Xéo, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, Đồng Nai), người đại diện pháp luật là Nguyễn Thu Thuỷ. Doanh nghiệp này là công ty liên kết của Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tây Hồ trụ sở tại 73 đường Cộng Hòa, phường 4, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh do bà Trần Minh Thu làm Chủ tịch HĐQT.

Theo báo cáo tài năm 2019, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tây Hồ đang sở hữu 48,41% vốn điều lệ của Công ty Long Thành Riverside. Tính đến ngày 31/12/2023, Công ty Long Thành Riverside có vốn chủ sở hữu hơn 424,6 tỷ đồng, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 5,98 lần, lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu là 0,81%.

Theo dữ liệu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, Công ty Long Thành Riverside đã phát hành theo mệnh giá tổng cộng 495 tỷ đồng trái phiếu mục đích để đầu tư Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành. Tính đến ngày 31/12/2023, Công ty Long Thành Riverside chỉ còn 1 lô trái phiếu với giá trị đang lưu hành 150 tỷ đồng.

Ngày 04/03/2024, Công ty Long Thành Riverside thông báo mua lại trước hạn 13 tỷ đồng trái phiếu đối với lô trái phiếu phát hành năm 2021 (dự kiến mua vào ngày 29/03/2024). Do đó, nợ trái phiếu của Công ty Long Thành Riverside sau ngày 29/03/2024 giảm xuống còn 137 tỷ đồng.