Mô hình farmstay vẫn còn nhiều ‘lỗ hổng’ pháp lý

Nở rộ mô hình farmstay

Thời gian qua, nhiều website, trang mạng xã hội ra sức quảng cáo cho loại hình này như một dạng đầu tư "thời thượng", đón đầu phân khúc du khách rủng rỉnh tiền, vừa đáp ứng nhu cầu trải nghiệm sinh thái vừa được phục vụ tiện nghi hơn so với loại hình bình dân homestay.

Từ tháng 8/2019, mô hình farmstay đã xuất hiện tại Hà Nội dưới hình thức bán đất trang trại nghỉ dưỡng, có nghĩa là một sản phẩm lai kết hợp giữa hai từ farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương). Đây là mô hình đầu tư được các chủ đầu tư giới thiệu giúp sinh lợi từ việc khách hàng sở hữu nông trại và kinh doanh homestay.

Tùy vào mức độ đầu tư, khách hàng sẽ hưởng lợi ích từ mô hình trồng rau sạch có chuyển giao công nghệ hiện đại, dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư với nông trại đó với một mức cam kết lợi nhuận nhất định mỗi năm.

Hiện nay, tại các địa phương du lịch như tỉnh Lâm Đồng, Bà Rịa - Vũng Tàu, chủ đầu tư đưa ra cam kết cho khách mua mức lợi nhuận 50 triệu đồng mỗi năm.

Một số khu vực khác như tỉnh Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Đồng Nai, Long An, TP.HCM,.. cũng xuất hiện các dự án farmstay với lợi nhuận cam kết 15-20% mỗi năm.

Tại Hồ Tràm, Bình Châu, Bà Rịa - Vũng Tàu, dự án farmstay G7 rộng 200 ha bán mỗi nền đất hơn 1.000 m2 với giá 1,5-1,7 triệu đồng/m2, người mua có thể xây nhà homestay và làm vườn. Khách mua được hưởng lợi nhuận lên đến 50 triệu đồng/năm từ chương trình đầu tư homestay phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái, đồng thời thu lợi mỗi tháng từ nông sản trồng trên dự án.

Tại xã Lộc Phú, huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng, dự án Lâm Đồng farmstay (tên gọi khác là Viking farmstay) có diện tích 280 ha. Chủ đầu tư rao bán đất trang trại với giá 370 triệu đồng cho 5.050 m2.

Người mua có quyền sở hữu và chuyển nhượng cho bên thứ ba để chốt lời nếu muốn... Dự án có chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 năm; ký hợp đồng hợp tác đầu tư giao đất 40 năm, hết 40 năm gia hạn lại và tái sử dụng theo dự án…

Lỗ hổng pháp lý, rủi ro cho người mua

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, giống như các sản phẩm BĐS mới như condotel, officetel… lúc mới ra đời đều chưa được pháp luật công nhận thì farmstay cũng vậy. Tuy nhiên, condotel còn có một số cơ sở pháp lý hoàn chỉnh vì nằm trong tổng thể dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong khi đó, pháp lý các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nên rất khó để được tách, cấp sổ.

Các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng.

“Cũng như các sản phẩm khác, người mua không nên ký hợp đồng góp vốn vào những nhà, đất bất ổn về pháp lý. Khi muốn mua bán, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án. Đồng thời, liên hệ chính quyền địa phương để hỏi về quy hoạch, pháp lý của dự án, lô đất đó” - ông Hiếu cảnh báo.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), farmstay có thể thoải mái tự phát là do nhiều nguyên nhân, chẳng hạn chính quyền địa phương buông lỏng quản lý, trong khi một số tổ chức, cá nhân kinh doanh bất chấp pháp luật…, hoặc cũng có thể bắt nguồn từ các văn bản dưới luật.

“Điều 143 và Điều 144 - Luật Đất đai chỉ quy định việc tách thửa đối với "đất ở nông thôn" và "đất ở đô thị", trong khi Khoản 31, Điều 2 - Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Điều này có thể làm gia tăng tình trạng phân lô bán nền tràn lan, hay tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng… khó kiểm soát”, ông Châu nêu dẫn chứng.

Dưới góc độ pháp lý, trao đổi với Phóng viên Tạp chí Kinh tế Môi trường, Luật sư Luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) đánh giá, mục đích sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp là trồng nông sản, trồng rừng, trong khi farmstay có cả lưu trú, kho bãi, xưởng chế biến và diện tích thương mại… Vì vậy, nếu là dự án farmstay đúng nghĩa, buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, phê duyệt.

Theo Luật sư Huy An, thời hạn sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ là 50 năm và rất khó chuyển đổi thành đất ở, đất trồng cây lâu năm, nghĩa là rất khó để làm sổ đỏ.

“Các dự án farmstay chủ yếu chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ, nhưng không có gì chắc chắn, cũng không thể có sổ đỏ riêng cho từng chủ sở hữu. Các nhà đầu tư cần cẩn trọng, nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền đầu tư vào mô hình này”, Luật sư An phân tích.

Giữa năm 2020, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi tới Thủ tướng, các Bộ về thực trạng đáng báo động liên quan đến mô hình farmstay.

Theo HoREA, việc xây dựng các farmstay này chủ yếu trên đất nông nghiệp, đất rừng. Tại nhiều địa phương, các dự án farmstay đua nhau xây dựng trái phép. Điều này là rất nguy hiểm, cần phải xử lý kịp thời. 

Hiệp hội này cho rằng, các doanh nghiệp, cá nhân muốn chuyển mục đích đất rừng, đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ (kể cả farmstay) phải chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận để đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Ngoài ra, còn phải lập “dự án đầu tư” theo quy định của pháp luật về đầu tư, du lịch, kinh doanh bất động sản.

Phát hiện nhiều sai phạm

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ TN&MT đã có công văn gửi tất cả các địa phương trên cả nước đề nghị kiểm tra, rà soát khu vực tồn tại mô hình farmstay (mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng).

Cụ thể, hiện đã có 25 địa phương gửi báo cáo, rà soát sơ bộ về thực trạng mô hình farmstay. Trong đó, 7 tỉnh có 68 mô hình farmstay, 42 mô hình có xây dựng dự án đầu tư, 26 mô hình hộ gia đình tự sản xuất kinh doanh, với tổng diện tích trên 412 ha.

Đặc biệt, có 4 tỉnh với 21 mô hình farmstay có sai phạm về đất đai trên diện tích  hơn 132 ha. Các sai phạm chủ yếu là chuyển mục đích sai phép; thực hiện dự án khi chưa được giao; xây dựng trái trên đất nông, lâm nghiệp được giao quản lý, sản xuất.

Đáng chú ý, tại các tỉnh, thành phố “nở rộ” hình thức farmstay trên đất nông nghiệp, lâm nghiệp nhưng vẫn chưa có kết quả kiểm tra, rà soát như: Lâm Đồng, TP.HCM, Đồng Nai, Ninh Thuận, Bình Thuận, Hà Nội, Hòa Bình…

Hà Lan