Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường BĐS vùng TP. HCM mở rộng

Hiện trạng thị trường TP. HCM và các tỉnh giáp ranh

Theo Quyết định 2076 của Thủ tưởng Chính phủ ngày 22/12/2017 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch xây dựng vùng TP. HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, tổng diện tích toàn vùng khoảng 30.404 km. Phạm vi vùng TP. HCM bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP. HCM và 7 tỉnh lân cận Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Tiền Giang.

Làm thế nào để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) các tỉnh giáp ranh TP. HCM một cách ổn định và bền vững, góp phần vào sự phát triển của cả vùng đô thị TP. HCM? Trước hết, cần nhìn nhận lại hiện trạng và triển vọng của thị trường BĐS nhà ở TP.HCM và các tỉnh lân cận, những yếu tố tác động trực tiếp và thách thức đến sự phát triển thị trường khu vực này.

Trước đây, nói đến thị trường BĐS nhà ở các tỉnh giáp ranh, người ta chỉ nghĩ đến phân lô, bán nền. Sự sôi động của các phân khúc đất nền không chỉ ở nguồn cung mới mà còn ở sức hấp thụ. Có thể thấy rằng khi có dự án thì mức tiêu thụ rất tích cực, thường là gần như hết 90% sau mỗi đợt ra hàng.

Thế nhưng, trong 2 - 3 năm qua, các tỉnh giáp ranh đã phát triển đầy đủ hết các phân khúc BĐS từ nhà phố biệt thự đến căn hộ. Hiện nay, không khó để kiếm các dự án căn hộ hoặc nhà phố/biệt thự tại các tỉnh Long An - Đồng Nai - Bà rịa Vũng Tàu - Bình Dương dù mua để ở hay để đầu tư.

Ngoài ra, một số dự án căn hộ ở một vài địa phương có vị trí đặc biệt đã bắt đầu tiệm cận với mức giá căn hộ ở TP. HCM. Ví dụ như căn hộ ở Bình Dương trước 2019 thì khoảng 18 - 25 triệu đồng/m2, thì hiện nay đã có những dự án quy mô, chất lượng tiêu chuẩn và mức giá khoảng từ 30 - 40 triệu đồng/m2, tương đương mức giá của những căn hộ hạng B ở TP. HCM.

Mới đây ngày 11/09/2020, Chính phủ ban hành Nghị quyết 128/CP về các giải pháp đẩy mạnh phát triển các vùng kinh tế trọng điểm (KTTĐ) trên cả nước, trong đó Vùng KTTĐ phía Nam tập trung vào sản xuất, lắp ráp các sản phẩm điện, điện tử; công nghiệp chế biến chế tạo; kinh tế số; tài chính ngân hàng; BĐS. Đây chính là cơ sở quan trọng cho việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và thị trường BĐS nói riêng của khu vực TP. HCM và các tỉnh giáp ranh.

Trước mắt là về kinh tế vĩ mô. Mục tiêu chính phủ đưa ra GDP 2021 tăng khoảng 6%, IMF dự báo khoảng 6.7%, WB dự báo khoảng 6.3%. Với khoảng 22 các FTA hiện nay là cơ sở để thu hút vốn đầu tư nước ngoài cũng như gia tăng xuất nhập khẩu.

Về phát triển kinh tế địa phương mà cụ thể là việc quy hoạch các khu công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước (trong xu thế sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu mới bớt phụ thuộc vào Trung Quốc).

Định hướng phát triển kinh tế xã hội và mức độ đô thị hóa của các địa phương. Mục tiêu tỉ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt khoảng 45% năm 2030, điều này đòi hỏi mỗi năm khoảng 700 triệu m2 nhà ở… Vùng TP. HCM bao gồm TP. HCM và 7 tỉnh lân cận, là Bà Rịa  - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai và Tiền Giang. với dân số toàn vùng đến năm 2030 ước tính khoảng 24 - 25 triệu người, mức độ đô thị hóa khoảng 70% - 75%.

Mới đây ngày 24/02/2021, Thủ tướng ban hành Quyết định 241/TTg về việc phân loại đô thị và định hướng nâng cấp các đô thị giai đoạn 2021 - 2030, trong đó nhiều thị trấn thị xã của các tỉnh giáp ranh sẽ được nâng cấp từ đô thị loại IV lên loại III hoặc từ loại III lên loại II.

Những công trình hạ tầng giao thông đang và sẽ triển khai (chi tiêu công) sẽ làm tăng tính kết nối vùng: có thể kể ra như Sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến đường vành đai 3 và vành đai 4, các tuyến cao tốc, hệ thống các cảng biển và cảng nội thủy…

Ngay từ những năm 2016 - 2017, các tập đoàn lớn đã có sự tiên phong cho xu hướng ra ngoài TP.HCM với các dự án từ vài trăm héc ta và lên đến hàng ngàn héc ta mà điển hình là các tỉnh lân cận.

Yếu tố tạo nên sự hấp dẫn của thị trường các tỉnh giáp ranh

Đứng trước tiềm năng phát triển của các tỉnh/thành, thị trường địa ốc sôi động, phát triển luôn là thị trường có phản ứng nhanh nhạy nhất khi có những thông tin về các yếu tố tác động cho sự phát triển đó.

Giá cả hấp dẫn

Nguồn cung mới khan hiếm và giá đất nền nói riêng cũng như giá bất động sản nói chung tại TP. HCM đã lên quá cao trong 5 năm thì giá bất động sản tại các tỉnh giáp ranh còn đang thấp hơn rất nhiều và triển vọng phát triển như đã nói ở trên.

Sự phát triển của các huyện ngoại thành TP. HCM có tiếp giáp với các tỉnh giáp ranh mà mới mới đây nhất TP. HCM có chủ trương đề xuất 5 huyên ngoại thành sẽ lần lượt lên quận với giai đoạn 2021 - 2025 là Bình Chánh - Hóc Môn - Nhà Bè và giai đoạn 2025 - 2030 là Củ Chi - Cần Giờ.

Nâng cấp đô thị

Ví dụ đầu 2020 Thuận An và Dĩ An của tỉnh Bình Dương được nâng cấp lên thành phố. Đây chính là những liều thuốc tác động nhanh đến thị trường bất động sản từng thời điểm.

Đặc biệt quan trọng và tác động nhanh nhất, mạnh nhất là hạ tầng giao thông liên kết vùng. Sân bay quốc tế Long Thành không chỉ mang chức năng thay thế cho sân bay Tân Sơn Nhất hay là sự kết nối gần hơn với Quốc tế, tác động cho kinh tế các địa phương lân cận phát triển Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu - Bình Thuận, cảng quốc tế Cái Mép - Thị Vải, đường vành đai 3 - vành đai 4 đang xây dựng, các tuyến cao tốc đang hoàn thiện (Bến Lức - Long Thành), các tuyển mới khởi công (Dầu Giây - Phân Thiết, Phan Thiết - Cam Lâm), các tuyến sẽ được đầu tư như Dầu Giây - Đà Lạt, Biên Hòa - Vũng Tàu, TP. HCM - Mộc Bài, TP. HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành…