"Siết" tình trạng "bán lúa non" trong kinh doanh bất động sản: Mạnh tay để bảo vệ quyền lợi người dân

Quản lý chặt các dự án bất động sản, tránh người dân thiệt thòi

Trao đổi với Người Đưa Tin, đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết, việc chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án, công ty môi giới… "lách luật" thực hiện việc tổ chức mua bán huy động vốn dưới các hình thức như "Phiếu yêu cầu quyền ưu tiên, phiếu đặt cọc, phiếu đăng ký nguyện vọng…" thường xuyên xảy ra.

Một số dự án chỉ mới có pháp lý sơ sài đã tổ chức "huy động vốn" khi chưa đủ điều kiện, chưa được cơ quan chức năng chấp thuận. Đây là những giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro xảy ra tranh chấp.

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bình Dương cho biết, các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương chưa đầy đủ các điều kiện pháp lý, chưa được huy động vốn Sở Xây dựng đều công khai thông tin và có nhiều biện pháp để cảnh báo ngăn chặn tình trạng huy động vốn trái phép dưới nhiều hình thức.

"Sở Xây dựng đã yêu cầu các chủ đầu tư cam kết không bán hàng, nhận tiền của người dân. Ngoài ra, Sở cũng có rất nhiều văn bản báo cáo, khuyến cáo trên khắp địa bàn tỉnh, quán triệt với địa phương quản lý chặt các dự án trên địa bàn, cắm biển thông báo trước các dự án BĐS chưa đủ điều kiện huy động vốn", ông Tuấn Anh cho biết thêm.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng Bình Dương, Sở này cũng đã triển khai đến UBND cấp huyện các quy định về xử lý vi phạm về xây dựng theo các quy định hiện hành; một số điểm cần lưu ý trong xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.

Trong đó, Sở Xây dựng Bình Dương đề nghị UBND huyện, thị xã, thành phố, Ban Quản lý các khu công nghiệp Bình Dương tổ chức kiểm tra, phát hiện, ngăn chặn và xử lý triệt để các các hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng theo chức năng, thẩm quyền được giao.

Theo đó, UBND huyện, thị xã, thành phố sẽ tập trung triển khai các giải pháp, đặc biệt chú trọng việc rà soát để tổ chức cắm "biển báo" và bảo vệ biển báo tại vị trí khu đất đối với các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, huy động vốn trái phép trên địa bàn; kịp thời kiểm tra, ngăn chặn, xử lý hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại khi tụ tập, tổ chức sự kiện, hội nghị khách hàng để quảng bá, tiếp thị, giao dịch bất động sản không đúng quy định.

Thường xuyên tiếp nhận và xác minh, kiểm tra các nguồn thông tin phản ánh về các hoạt động đầu tư xây dựng, hoạt động kinh doanh bất động sản tại các dự án nhà ở không đúng quy định để xử lý vi phạm.

Song song với đó, Sở Xây dựng Bình Dương cũng đẩy mạnh các biện pháp nhằm tăng cường quản lý hoạt động xây dựng trên địa bàn, đảm bảo an toàn, chất lượng công trình và mỹ quan đô thị với nhiều hoạt động trọng tâm như: Tăng cường tần suất kiểm tra, thanh tra các công trình xây dựng, tập trung vào các công trình có nguy cơ cao về an toàn, chất lượng; Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về cấp phép xây dựng nhằm đảm bảo chặt chẽ, minh bạch, hiệu quả và rút ngắn thời gian thủ tục; Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về xây dựng cho người dân, chủ đầu tư, nhà thầu thi công…

Liên quan đến những phản ánh của Người Đưa Tin, cơ quan chức năng tỉnh Long An cũng cho biết, tại các dự án kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý, chưa được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai do Người Đưa Tin phản ánh, UBND tỉnh sẽ yêu cầu cơ quan chức năng kiểm tra, giám sát chặt chẽ, để tránh tình trạng "bán lúa non" vi phạm các quy định của pháp luật.

Luật Kinh doanh bất động sản sẽ "siết" vi phạm

Với việc nhiều chủ đầu tư hiện nay không biết đang "vô tình hay cố ý" vi phạm các quy định của nhà nước về việc mua bán, kinh doanh bất động sản khi chưa được cơ quan chức năng cấp phép. Một số chuyên gia cho rằng đây là hành vi ảnh hưởng xấu đến thị trường, lừa dối và đẩy rủi ro về cho khách hàng.

"Nếu doanh nghiệp thuận lợi thì không nói, nhưng nếu vướng mắc các thủ tục, pháp lý, vốn… thì dự án sẽ bị đứng hình từ năm này qua năm khác. Cuối cùng người mua vẫn phải chịu thiệt thòi. Có thể thấy, những năm qua thành phố Hồ Chí Minh hay các tỉnh Bình Dương liên tục nhận được khiếu nại từ khách hàng, người dân về các dự án không đủ điều kiện. Tuy nhiên đến nay những vấn đề được giải quyết rất chậm và người chịu thiệt vẫn là người mua nhà, dự án chưa chuẩn chỉnh pháp lý", một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định.

Trao đổi với Người Đưa Tin, Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh cho hay: "Hiện nay, Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các doanh nghiệp bất động sản kinh doanh dự án mà chưa đầy đủ pháp lý, có nguy cơ khách hàng gặp phải rủi ro".

"Thực tế hiện nay, có nhiều chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, hoặc liên tục thay đổi chiến lược kinh doanh, xin điều chỉnh dự án, chưa đủ hồ sơ pháp lý làm kéo dài thời gian xây dựng bàn giao dự án. Một số công ty môi giới thu giữ tiền của khách cụ thể là huy động vốn thông qua nhiều hình thức… việc thu giữ tiền nhưng chưa được cơ quan chức năng cho phép sẽ mang đến nhiều rủi ro và nếu xảy ra khiếu nại khiếu kiện thì người thiệt thòi nhất vẫn là khách mua nhà", luật sư Hoan chia sẻ.

Nhận định về việc cơ quan chức năng ra thông báo, cảnh báo tại các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý hiện nay. Luật sư Hoan cho rằng đây là một tín hiệu tích cực và cơ quan chức năng cần mạnh tay hơn nữa, quán triệt đến các chủ đầu tư, sàn môi giới giao dịch để nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc.

Theo Luật sư Hoan, thực tế hiện nay, có nhiều chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, cố tình lách luật để huy động vốn bất chấp pháp luật. Đây chính là nguyên nhân khiến hàng loạt dự án thời gian qua dù thu tiền đến 95% giá trị căn hộ nhưng không giao được nhà cho khách hàng. Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn đem dự án đã bán cho khách hàng mang cầm cố ngân hàng, khiến người mua nhà lâm vào cảnh khó khăn.

"Tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn qua tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đồng thời, trong thỏa thuận đặt cọc, chủ đầu tư phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình., luật Kinh doanh bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn…

Đây là một trong những quy định chặt chẽ, bảo vệ được người dân và cũng là luật để nhận biết rõ năng lực của doanh nghiệp. Vì việc chỉ được huy động vốn ở mức 5% như quy định thì chủ đầu tư buộc phải có điều kiện về tài chính, tiềm lực đầy đủ mới phát triển được dự án lâu dài", luật sư Hoan nhận định.

Cũng theo chia sẻ từ luật sư Hoan, người mua nhà cần nên cân nhắc thật kỹ, tuyệt đối không mua dự án, nhà ở hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư chưa có đủ các pháp lý. Nên đến cơ quan địa phương tìm hiểu trước khi ký giấy tờ hoặc chuyển tiền cho công ty môi giới, chủ đầu tư dự án để tránh rủi ro.

Ban hành văn bản nghiêm cấm vi phạm quy định pháp luật

Trước đó, để tránh tình trạng các doanh nghiệp "cầm đèn chạy trước ô tô", ngày 18/4/2022, Sở Xây dựng Bình Dương đã có Văn bản số 1325/SXD-TTrXD, tăng cường công tác quản lý nhà nước và phối hợp kiểm tra, rà soát xử lý tình hình liên quan đến một số dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh. Qua đó, Sở Xây dựng Bình Dương triển khai các nội dung chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh đến các sở ngành, địa phương.

Trong đó có nội dung, đề nghị cơ quan chức năng địa phương, tổ chức kiểm tra tình hình hoạt động của các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn. Kịp thời nắm bắt tình hình, phát hiện, xử lý ngay từ đầu, triệt để đối với các tổ chức và cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực: đất đai, xây dựng, các hoạt động môi giới, giao dịch, chuyển nhượng, rao bán, quảng bá, tiếp thị bán sản phẩm đối với các dự án nhà ở trên địa bàn khi chưa đủ điều kiện mà pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản cho phép.

Thường xuyên truy cập, nắm rõ các dự án nhà ở, căn hộ đủ điều kiện huy động vốn đã được Sở Xây dựng cập nhật và thông báo, công bố, đăng tải các dự án nhà ở, căn hộ đủ điều kiện huy động vốn, đủ điều kiện chuyển nhượng trên Website của Sở Xây dựng Bình Dương để tuyên truyền, cung cấp thông tin rộng rãi hơn nữa về pháp lý của các dự án (chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết, giấy phép xây dựng, dự án đủ hoặc chưa đủ điều kiện để huy động vốn.

Những nội dung cần lưu ý theo quy định đối với các chủ thể ký kết trong Hợp đồng ký kết giữa các bên, tính pháp lý của các đơn vị phân phối sản phẩm, vv…) cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng bất động sản, căn hộ trên địa bàn nhằm tránh rủi ro khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà, đất, căn hộ trái quy định pháp luật, tránh hệ lụy pháp lý phức tạp về sau.

Tổ chức thực hiện việc cắm "biển báo" và bảo vệ "biển báo" tại vị trí khu đất đối với các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, huy động vốn trái phép trên địa bàn để kịp thời cảnh báo người dân về các dự án nhà ở, căn hộ chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (dự án nằm ngoài danh mục đã được Sở Xây dựng có thông báo đăng tải dự án nhà ở, căn hộ đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng trên webside của Sở Xây dựng Bình Dương).

Theo Người Đưa Tin