Thị trường bất động sản quý 3/2025: “Nhịp dẫn” mới của dòng tiền và vùng ven

14:14 | 07/10/2025

DNTH: Ngày 07/10/2025, Batdongsan.com.vn tổ chức sự kiện trực tuyến “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 3/2025” với chủ đề “Nhịp dẫn”. Sự kiện thu hút sự tham dự của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản trên toàn quốc.

Với chủ đề “Nhịp dẫn”, báo cáo không chỉ phản ánh bức tranh toàn cảnh thị trường quý 3 thông qua số liệu thực tiễn, mà còn phân tích sâu xu hướng dịch chuyển dòng tiền, biến động giá và triển vọng các phân khúc tại những vùng kinh tế trọng điểm.

Kinh tế ổn định, thị trường hồi phục sau chu kỳ trầm lắng

Trong quý 3/2025, kinh tế Việt Nam duy trì đà tăng trưởng tích cực, tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản. GDP tăng 8,23% - mức cao nhất trong cùng kỳ kể từ năm 2011 (ngoại trừ năm 2022, giai đoạn phục hồi hậu COVID). Trong 9 tháng đầu năm, GDP tăng 7,84% so với cùng kỳ, gần chạm mục tiêu 8% cả năm. Chi tiêu công đạt 440 nghìn tỷ đồng, tăng 37% so với năm trước, trở thành động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng.

Thị trường bất động sản quý 3/2025: “Nhịp dẫn” mới của dòng tiền và vùng ven 1 — *Năm 2025 đánh dấu sự chuyển biến lớn về tương quan tỷ suất đầu tư giữa các kênh tài sản.*

Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ như sân bay Long Thành, cảng hàng không quốc tế Gia Bình, cầu Ngọc Hồi hay cao tốc Bắc - Nam, giúp mở rộng không gian phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là các khu vực vùng ven. Cùng với đó, dòng vốn FDI vẫn đổ mạnh vào Việt Nam, trong đó bất động sản tiếp tục là một trong ba lĩnh vực thu hút hàng đầu. Hoạt động sản xuất hồi phục, tiêu dùng nội địa tăng trưởng ổn định và chính sách tiền tệ nới lỏng với lãi suất thấp đã góp phần duy trì sức cầu cho nền kinh tế. Tuy nhiên, áp lực lạm phát gia tăng cũng đặt ra thách thức nhất định trong việc duy trì nhịp phát triển bền vững.

Năm 2025 được xem là dấu mốc quan trọng đánh dấu sự thay đổi về tương quan lợi suất giữa các kênh đầu tư tại Việt Nam. Trong giai đoạn 2015-2025, vàng trở thành kênh tăng trưởng mạnh nhất với mức tăng 3,57 lần so với năm 2015, kế đến là đất nền tăng 3,12 lần, phản ánh xu hướng ưu tiên tài sản thực và tích lũy dài hạn. Chung cư tăng ổn định, dần bắt kịp đất nền nhờ vừa phục vụ nhu cầu ở thực vừa có khả năng sinh lời. Chứng khoán cũng duy trì sức hút khi tăng 2,78 lần, cho thấy nhà đầu tư ngày càng đa dạng hóa danh mục. Ngược lại, gửi tiết kiệm và USD kém hấp dẫn hơn khi chỉ tăng 67% và 24%. Có thể thấy, thị trường đầu tư năm 2025 tái lập trật tự mới, trong đó vàng, đất nền và chung cư dẫn dắt, còn tiết kiệm và ngoại tệ trở thành vùng trũng lợi suất.

Thị trường bất động sản quý 3/2025: “Nhịp dẫn” mới của dòng tiền và vùng ven 2 — *Bất động sản cho thấy sức bật tốt thể hiện ở mức độ hấp thụ nguồn cung mới và tâm lý thị trường.*

Sau những biến động vĩ mô trong quý 2, thị trường bất động sản quý 3/2025 đã ghi nhận sự phục hồi rõ rệt. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản bán tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư, nhà phố và nhà riêng. Nhiều khu vực ghi nhận lượng tìm kiếm tăng từ 11-22% so với đầu năm. Trong khi đó, phân khúc cho thuê giảm nhẹ sau tháng Ngâu, nhất là phòng trọ và nhà trọ, với mức sụt giảm từ 8-24% tùy loại hình.

Kết quả khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy gần 90% đánh giá sức hấp thụ nguồn cung mới ở mức từ trung bình đến tốt, trong đó 4% cho rằng “rất tốt” và 25% “tốt”. Chỉ 12% cho rằng sức hấp thụ chưa khả quan. Đáng chú ý, 60% môi giới tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng trong quý 4, 17% dự báo tăng mạnh, trong khi chỉ 6% lo ngại có thể suy giảm. Trong 6 tháng tới, căn hộ chung cư được đánh giá là phân khúc tiềm năng nhất với 36% lựa chọn, kế đến là nhà riêng (29%) và đất nền (24%), phản ánh xu hướng tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có thanh khoản cao.

Dòng tiền dịch chuyển về vùng ven, chung cư dẫn dắt thị trường

Dữ liệu quý 3/2025 cũng cho thấy xu hướng rõ rệt của dòng tiền dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, thay vì chỉ tập trung tại các đô thị trung tâm. Ở miền Bắc, mức độ quan tâm tại Hà Nội giảm 22% so với cùng kỳ 2024, trong khi các địa phương lân cận như Hải Phòng, Hòa Bình, Bắc Giang, Hưng Yên lại tăng mạnh, chiếm đến 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Hải Phòng dẫn đầu với chỉ số 100, Hòa Bình tăng 65%, Bắc Giang tăng 61%, Bắc Ninh tăng 48%.

Thị trường bất động sản quý 3/2025: “Nhịp dẫn” mới của dòng tiền và vùng ven 3 — *Tại phía Nam, bất động sản tập trung sôi động quanh TP.HCM cũ, khu vực Bình Dương cũ.*

Tại miền Nam, Bình Dương tiếp tục là “ngôi sao sáng” với mức tăng trưởng 165%, bỏ xa các khu vực khác như Đồng Nai (89%) hay Bà Rịa - Vũng Tàu (98%). Dòng vốn rời khỏi TP.HCM, hướng tới các thị trường vệ tinh có hạ tầng đồng bộ, quỹ đất lớn và giá còn tiềm năng tăng. Miền Trung cũng cho thấy đà hồi phục ổn định, với Đà Nẵng và Khánh Hòa dẫn đầu, chiếm 84% mức độ quan tâm toàn khu vực. Giá bất động sản tại Khánh Hòa tăng 34%, Quảng Nam tăng 44%, Đà Nẵng tăng 25%. Đáng chú ý, dòng vốn ngoại tỉnh đổ về mạnh, đặc biệt từ Hà Nội (+141%) và TP.HCM (+32%).

Các đô thị trọng điểm tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới. Tại Hà Nội, giá bán bất động sản năm 2025 tăng 13%, dù tốc độ chậm lại so với năm trước. Căn hộ cao cấp khu Tây Hồ, Ba Đình duy trì giá 130–210 triệu đồng/m², trong khi phân khúc trung cấp dưới 55 triệu đồng/m² lại có hiệu suất tăng giá tốt nhất, đạt 57 -71%. Nhà riêng tăng 63%, đất nền tăng 50%, tập trung mạnh ở khu vực cận trung tâm và vùng ven như Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm.

Ở TP.HCM, giá rao bán trung bình đạt 99 triệu đồng/m² - mức cao nhất trong hai năm, phản ánh sự trở lại của dòng tiền đầu tư sau thông tin sáp nhập hành chính. Chung cư tại TP.HCM cũ tăng giá 35% so với đầu 2023, Bình Dương tăng 30%, trong khi mức độ quan tâm tại hai khu vực này tăng lần lượt 19% và 48%. Thủ Đức nổi lên là cực tăng trưởng mới, với mức tăng giá 32–48%, đặc biệt tại quận 2, quận 9 và trung tâm Thủ Đức.

Các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Thuận An, Dĩ An tiếp tục thu hút nhà đầu tư cho thuê, với lợi suất tại Thủ Dầu Một đạt 5,1%, gấp đôi TP.HCM cũ. Đất nền ở TP.HCM và Bình Dương cũng ấm trở lại, tăng lần lượt 6% và 5%, trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu giảm 10%, cho thấy dòng vốn đang tập trung rõ rệt vào khu vực có hạ tầng tốt và kết nối thuận tiện.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, sau giai đoạn trầm lắng, thị trường TP.HCM đang bật dậy mạnh hơn với nguồn cung cải thiện và thanh khoản tăng. Còn tại Hà Nội, giá bán vẫn tiếp tục đi lên nhưng nhu cầu có phần hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp cận trung tâm, và chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường. Ông nhận định, nhịp phục hồi hiện nay là tín hiệu cho thấy niềm tin của người mua nhà và nhà đầu tư đang quay trở lại, tạo tiền đề cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2026–2030.

Xuân Bắc