Thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động trong thời gian tới

Thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động trong thời gian tới.

Việc siết phân lô bán nền là cần thiết

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa có hiệu lực từ ngày 1/8, quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.

Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Đánh giá về tác động của quy định phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi này, theo đánh giá của giới chuyên gia bất động sản, việc siết quy định phân lô bán nền, tách thửa tự do giai đoạn đầu có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền. Tuy nhiên, về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống.

Theo ông Đính, nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán.

Đồng thời, đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường. Chính vì vậy, việc siết phân lô bán nền là cần thiết.

Liên quan tới quy định siết phân lô, bán nền này, nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản cho rằng, trong hơn một năm tới thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động mạnh. Việc siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, quy định mới về phân lô này sẽ khiến một số chủ đầu tư tương đối chật vật trong thời gian đầu triển khai. Tuy nhiên, trong tầm nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia, cải thiện tính minh bạch của thị trường…

Riêng với đất nền, ông Điệp cho rằng, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (đã có sổ đỏ) vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá.

"Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm", ông Điệp phân tích.

Nguồn cung đất nền dự báo khan hiếm

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản.

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản, quy định liên quan đến việc phân lô bán nền hiện đang nằm trong cả ba luật liên quan đến bất động sản và là một điểm gây tranh cãi. Bởi vì một chính sách khi ban hành sẽ đi từ lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm chủ thể quản lý, chủ thể kinh doanh và người dân. Do đó, các quyền và lợi ích luôn đối nghịch nhau.

Theo quan sát của vị này, trong quá trình xây dựng luật, ngoài chính sách về thu hồi đất thì việc siết phân lô, bán nền là một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất.

Ông Đỉnh cho biết thêm, bản chất sâu xa của phân lô bán nền là từ việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp chủ yếu tại các vùng nông thôn và đô thị mới phát triển, nhằm giải quyết nhu cầu gia tăng dân số cơ học và thiếu tự nhiên.

“Về lâu dài không nên coi phân lô bán nền là một kênh để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản bởi hình thức này đã trở thành một công cụ đầu tư và đầu cơ đất đai rất lớn. Hiện nay có rất nhiều dự án đất nền phân lô bị bỏ hoang, tỷ lệ lấp đầy rất thấp, gây lãng phí đất đai. Do đó, tôi cho rằng sự thay đổi lần này hướng đến một thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Ông Trần Đại Nghĩa, Chuyên gia luật cũng cho rằng, việc cấm các chủ đầu tư phân lô bán nền tại một số khu vực sẽ khiến cho nguồn cung của thị trường đất nền giảm. Tuy nhiên, còn phải nhắc đến việc phân lô bán nền của cá nhân, chẳng hạn một người có 1.000 m2 đất nông nghiệp đã được chuyển lên đất ở, nếu tách thành 5 lô thì việc này có chịu tác động của Luật Kinh doanh bất động sản mới hay không?

Trong Luật Kinh doanh Bất động sản mới có một khái niệm là “kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên” nhưng phải chờ quy định cụ thể. Hiện có rất nhiều dự án là phân lô cá nhân ở Lâm Đồng, Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương… và nếu như pháp luật không cho phép hình thức này, nguồn cung đất nền trong thời gian tới sẽ rất thấp.

“Đây là một quy định tác động rất sâu rộng đến thị trường bất động sản hiện nay”, ông Nghĩa nói.