“Thuốc” hạ sốt đất ảo!

Tại toạ đàm "Tỉnh táo trong cơn sốt đất" diễn ra mới đây tại Tp.HCM, các chuyên gia, doanh nghiệp và cả luật sư đã đưa ra các giải pháp được xem là thuốc "hạ" cơn sốt đất đang diễn biến lan rộng hiện nay trên cả nước.

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư Tp.HCM cho rằng cần phải hình sự hóa hành vi tạo sốt đất của các nhóm đối tượng gây rối vì làm mất trật tự an sinh xã hội và ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế.

"Cần xem xét hình sự hóa hành vi "thổi giá" gây sốt đất ảo thu lợi hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng là một hành vi gây nguy hiểm cho xã hội, ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng, nghiên cứu xây dựng tội danh mới trong Bộ Luật Hình sự liên quan đến hành vi này, dù hiện đã có quy định về tội Đầu cơ tại Điều 196 Bộ luật hình sự 2015",  Luật sư Trần Minh Cường đề xuất.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM thì cho hay, kinh nghiệm từ một số nước cho thấy khi xử lý vấn đề sốt đất cần đánh thuế chuyển nhượng rất cao để triệt tiêu ý chí của NĐT. Cụ thể, nếu NĐT mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng.

Đồng thời, nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều BĐS và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng. Hiện nay, nhà nước có chính sách thu hồi đất, chậm đưa vào sử dụng nhưng chỉ thu hồi những dự án BĐS không đưa vào sử dụng. Trong khi ở Trung Quốc, họ làm những công cụ này rất tốt, như khi có "bong bóng" thì ngay lập tức chính quyền địa phương áp thuế suất cao.

Trong khi tại Việt Nam, thuế suất thuộc Luật thuế phải được Quốc hội thông qua nên chưa kịp thời do đó có thể giao mức thuế suất này cho Chính phủ quyết định để phù hợp với diễn biến thị trường.

"Ngay với cơ chế về tín dụng, việc cho vay 70% giá trị tài sản bảo đảm có thể tạo cơ hội để nhà đầu tư vay mua lướt sóng nhiều hơn. Chính sách tín dụng này cũng cần thay đổi ở những giai đoạn sốt giá nhà đất, như giảm hạn mức cho vay xuống từ 70% về 30-50% tùy giai đoạn, kiểm soát việc đầu tư lướt sóng qua dòng tín dụng đổ vào thị trường BĐS", ông Châu nhấn mạnh.

Còn ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc LDG Group cho biết, phải chặn giai dịch ở các phòng công chứng, UBND phường, xã…nơi diễn ra sốt đất. Cơ quan chức năng và chính quyền địa phương đủ khả năng chặn cơn sốt đất vì họ có lợi thế giám sát tốt địa bàn. Chính phủ có thể trao quyền và trách nhiệm cho chính quyền địa phương giám sát sốt đất hoặc kiểm soát bằng cách ngăn chặn giao dịch bất thường tại các phòng công chứng.

Họ cũng nên được trao quyền dừng xác nhận các giao dịch khi diễn ra sốt đất. Vì sốt đất do một số nhóm đối tượng tạo ra, việc ngăn chặn này sẽ tác động ngay lập tức đến việc làm suy yếu, sụt giảm thậm chí chặn đứng các hành vi tạo sóng, cò mồi.

Đứng góc độ Luật sư, LS Nguyễn Văn Hậu, Đoàn Luật sư Tp.HCM đề xuất, phải kiểm soát tín dụng thì mới kiểm soát được tình trạng sốt đất lan rộng, gây nhiễu loạn thị trường.

Trong quý đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng 2,13% nhưng tín dụng bất động sản lại tăng nhanh hơn mặt bằng chung. Nhiều ngân hàng thương mại đang chạy đua cho vay tiêu dùng, trong đó các gói cho vay bất động sản với lãi suất chỉ từ 4,99-10% một năm. Động thái này của các ngân hàng đã thúc đẩy người dân vay để đầu tư vào BĐS. Theo đó, các ngân hàng dưới sự quản lý của Ngân hàng Nhà nước phải có cơ chế và chính sách chặt chẽ để lường trước được những rủi ro trong việc cho vay bất động sản trong bối cảnh sốt đất.

Ngoài ra, minh bạch thông tin quy hoạch cũng là cách để không xảy ra tình trạng thổi giá theo các thông tin mập mờ. Ông Dư Huy Quang, Trưởng phòng quản lý đất Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM cho biết, trong các quy định pháp luật về đất đai đều nêu rõ trách nhiệm cơ quan nào phải thực hiện việc công bố thông tin quy hoạch, vào thời điểm nào để người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư nắm bắt. Theo ông Quang, trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước là phải công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch, bản đồ bằng nhiều hình thức. Tại Tp. HCM, ngoài thông tin trên các trang web, các sở ban ngành chuyên trách còn thông tin trực tiếp tại trụ sở khi người dân đến hỏi.

Chia sẻ trên báo chí trước đó, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, để kiểm soát thị trường BĐS, 2 siêu đô thị có sức ảnh hưởng là Hà Nội và Tp.HCM trước hết phải đặt việc cắt sốt đất là nhiệm vụ trọng tâm trong điều hành. Chỉ khi 2 TP này hạ được cơn sốt, mạch sốt tại các địa phương khác mới dịu theo và thị trường ổn định trở lại theo đúng đồ thị hợp lý - giá đất tăng dưới dạng một đường thẳng với độ dốc nhỏ, do đất có hạn nhưng dân số tăng nhanh.

Để "hạ sốt", các địa phương cần tạm dừng việc cho chuyển mục đích sử dụng đất vì quy hoạch kỳ tới chưa được phê duyệt, có biện pháp kiểm soát hoạt động của giới "cò" nhà đất nhằm tránh gây nhiễu loạn thị trường. Đồng thời, dựa vào Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo hướng thông qua HĐND một quy trình thống nhất về giải quyết đất đai cho các dự án đầu tư nhằm đẩy nhanh việc phê duyệt dự án, góp phần cải thiện nguồn cung, hạn chế sốt do cầu cao mà cung lại rất thấp.

Đồng thời, phải hạn chế tín dụng cho kinh doanh buôn bán BĐS để ngăn nguy cơ nổ bong bóng BĐS gây ra khủng hoảng tài chính cũng là một việc cần tính đến. Nhìn xa hơn một chút, công cụ thuế chuyển quyền đánh theo lũy tiến ở mức cao vào những trường hợp mua bán nhanh mang tính "lướt sóng" và sắc thuế riêng đánh vào giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư của người khác mang lại… là cách làm hiệu quả của nhiều nước mà Việt Nam có thể nghiên cứu, học tập để tạo khung pháp luật.