Vì sao những cơn "sốt" đất suốt 30 năm vẫn lặp đi lặp lại một kịch bản?

Trong gần 30 năm qua, kể từ khi thị trường bất động sản bắt đầu hình thành đến nay, bất cứ động thái nào về cơ chế, chính sách hay quy hoạch từ phía Nhà nước đều lập tức tác động mạnh đến thị trường này. Những động thái đó cũng là cái cớ để giới đầu cơ tạo nên những cơn "sốt" đất ảo.

Nhìn lại diễn biến của thị trường trong thời gian qua, có thể thấy, hiện tượng "sốt" đất tại Việt Nam xuất hiện từ những năm 1993 - 1995, gắn với sự ra đời của Bộ luật Đất đai 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra cơn "sốt" đất trên khắp cả nước.

KỲ VỌNG VỀ LỢI NHUẬN QUÁ LỚN

Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt đối với Việt Nam khi cùng lúc chính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN).

Việt Nam từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường đã tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế. GDP tăng trưởng mạnh, khiến người dân tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng cao.

Nhưng từ năm 1996, dưới tác động của cuộc khủng hoảng tiền tệ tại châu Á, thị trường bất động sản Việt Nam cũng rơi vào giai đoạn suy thoái. Tiếp đó là cơn sốt trong giai đoạn 2002 – 2003 tại Hà Nội. "Đây là thời kỳ Hà Nội vừa mới phát triển. Các nhà đầu tư luôn kỳ vọng đầu tư nước ngoài đổ vào sẽ tăng nhanh. Kinh tế tăng trưởng mạnh. Nhà nhà đi mua đất, thậm chí vay tiền ngân hàng để đổ vào đất mong nhanh bán lại kiếm lợi chênh lệch. Nhưng chỉ với một mệnh lệnh hành chính, không lâu sau đó, nhà đất xuống giá và bỏ hoang nhiều, kéo theo nợ ngân hàng nhiều năm mới giải quyết hết", ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group phân tích.

Đến năm 2008, Hà Nội được mở rộng, đã bùng nổ các dự án tại phía Tây, tiêu biểu như: Galeximco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh... Đồng thời có thông tin: theo quy hoạch Thủ đô, Trung tâm hành chính các bộ, ngành sẽ chuyển về khu vực phía Tây, và sẽ hình thành các khu đô thị vệ tinh quanh Hà Nội.

Không thể phủ nhận các địa phương có hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ (sân bay, bến cảng, cao tốc...) sẽ thu hút được nhiều đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch, tốc độ đô thị hoá tăng nhanh. Từ đó kéo theo nhu cầu về nhà ở, dịch vụ thương mại, du lịch tăng, khiến giá bất động sản cũng tăng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Lúc đó, lượng kiều hối và FDI đổ vào Việt Nam cũng rất lớn, các nhà đầu tư từ các nơi trên cả nước tấp nập kéo về Hà Nội để mua nhà đất. Tất cả đều kỳ vọng về một Hà Nội mở rộng phát triển mạnh mẽ, đem lại lợi nhuận cao cho họ.

Nhìn rộng ra thị trường trên cả nước, trong năm 2008, lạm phát lên đến 22%, khiến đất đai trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. Giai đoạn 2008 – 2010, các sàn giao dịch bất động sản mọc lên như nấm. Giá đất được thổi lên cao vượt qua khả năng mua của đa số người dân. Các nhà đầu tư lớn nhỏ hầu như bỏ hết các ngành nghề truyền thống, chỉ chăm chú đầu tư vào bất động sản.

Nhưng chỉ sau một thời gian, tình hình kinh tế bị suy giảm vì ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế thế giới và một số chính sách vĩ mô, nợ công tăng cao, Nhà nước siết tín dụng. Đặc biệt, năm 2011, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch xây dựng Thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 không có quy hoạch trung tâm hành chính ở khu vực Ba Vì, thị trường gần như đóng băng.

Các nhà đầu tư điêu đứng, khiến nợ xấu ngân hàng tăng cao. Hệ lụy là nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng lâm vào tình trạng khó khăn nhất kể từ khi kinh tế Việt Nam mở cửa.

Đến thời kỳ 2015 – 2018, dưới tác động của nới lỏng tín dụng, lãi suất cho vay mua nhà thấp, chính sách mở rộng điều kiện người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bất động sản đã tăng mạnh về giá. Giao dịch diễn ra vô cùng sôi động tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đất khu vực đảo và những địa phương có tiềm năng phát triển kinh tế, du lịch.

Sau thời kỳ phát triển nóng, năm 2018 thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại và đi xuống. Nguyên nhân không nhỏ do chính quyền rà soát pháp lý hàng loạt dự án. Đồng thời Ngân hàng Nhà nước bắt đầu các chính sách siết tín dụng cho vay bất động sản.

TRÁNH "TIỀN MẤT TẬT MANG" 

Năm 2020, đại dịch Covid-19 đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Trong bối cảnh ấy, tưởng chừng thị trường bất động sản sẽ suy thoái và đóng băng theo. Tuy nhiên, trong năm 2020 và đầu năm 2021, giá bất động sản lại đảo chiều, tăng mạnh trên diện rộng, từ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh cho đến Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hóa.

Nhiều chuyên gia lý giải việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 góp phần giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021.

Khi đã có vaccine Covid, dự kiến dịch bệnh sẽ qua; tiếp đến là động thái chuyển dịch dòng tiền sang bất động sản khi các kênh đầu tư chứng khoán, vàng, trái phiếu không còn là lựa chọn an toàn. Dự kiến dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam sẽ ngày càng lớn. Cơ sở hạ tầng đang ngày càng hoàn thiện; giá đất ở một số khu vực, địa phương còn thấp so với những nơi đã phát triển.

Cùng với đó là hàng loạt quy hoạch mới được công bố. Tất cả tạo ra tác động tích cực cũng như những kịch bản lạc quan cho các nhà đầu tư bất động sản trong năm 2021.

Tuy nhiên, không đợi đến khi có dự án xây dựng sân bay, đường xá, trung tâm hành chính mà ngay lúc mới chỉ là thông tin, thậm chí chỉ là đề xuất của một cơ quan tham mưu, hay ý kiến của một cá nhân trong hội nghị, hội thảo nào đó, thì nhiều người đã lợi dụng để tung tin, đẩy giá bất động sản nhằm trục lợi. Không ít đối tượng dùng chiêu trò để tạo sóng, thu lợi rồi rút, để lại hậu quả nhiều mặt.

Chẳng những nhà đầu tư nhỏ bị chôn vốn, mất vốn, gánh nợ ngân hàng, mà còn để lại những khu đất bỏ hoang, làm xáo trộn đời sống kinh tế - xã hội của cả khu vực. Đáng nói hơn, phần lớn các vụ sốt đất tại các khu vực quy hoạch đều liên quan đến việc chuyển nhượng đất nông nghiệp, giao dịch viết tay, phần thiệt bao giờ cũng rơi về phía người mua".

"Phải nói rằng trong hầu hết các vụ việc "sốt" đất gần đây, đều mới chỉ là chủ trương, chưa có ranh giới quy hoạch, chưa có gì rõ ràng. Cả người mua lẫn cơ quan chức năng đều thiếu chuyên nghiệp, tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng, "động viên" mọi người mua đất, bán đất làm náo loạn thị trường. Mặt khác, giới "cò đất" lại chuẩn bị sẵn kịch bản tung tin, kích thích mọi người có tiền lao vào cuộc tranh giành đất đai bằng cách trả giá cao hơn".

Giá đất leo thang do đầu tư "lướt sóng", cứ thế nhảy lên, có chỗ thay đổi từng ngày, từng giờ. Việc tạo "sốt ảo" về bản chất chỉ làm lợi cho nhóm "cò mồi", còn người mua càng về sau càng thua thiệt khi phải chịu giá quá cao, vượt xa giá trị thực của tài sản. Trường hợp ý tưởng quy hoạch bị bãi bỏ, "sóng" bị tắt, giá đất trở về như trước, người mua mất tiền. Đầu tư đất đai kiểu này thành đầu tư mạo hiểm, độ rủi ro rất cao, đồng thời gây tổn hại cho nền kinh tế".

Nhiều chuyên gia cũng nhận định, quyết định giao dịch đất đai của người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư luôn bị tác động mạnh mẽ bởi quy hoạch. Do đó, những động thái của Nhà nước về quy hoạch hoặc bất kỳ thông tin nào về quy hoạch hạ tầng, đô thị đều có thể bị giới đầu cơ lợi dụng để tung tin, thổi giá đất. Từ đó, không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến công tác quản lý, sử dụng đất tại địa phương, giải phóng mặt bằng phục vụ thực hiện các dự án hạ tầng mà còn cản trở sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Khánh khuyến cáo: "Bên cạnh việc công bố công khai các quy hoạch, thiết nghĩ, các cơ quan quản lý nhà nước cần có giải pháp quản lý chặt chẽ hơn giao dịch trên thị trường bất động sản. Song, các chính sách đưa ra không nên quá chặt cũng không quá lỏng và xử lý không mang tính "mệnh lệnh hành chính đột ngột", khiến cho thị trường đóng băng ngay lập tức.

Các chủ thể tham gia thị trường như: nhà phát triển dự án, các nhà môi giới cần rõ ràng minh bạch, cung cấp pháp lý đầy đủ, không quá tham để phải chịu hệ quả kéo theo sau cơn "sốt".

Các khách hàng, nhà đầu tư cần thận trọng hơn, không mua bán theo phong trào, trước khi quyết định đầu tư phải tìm hiểu kỹ càng sản phẩm để tránh hậu quả tiền mất tật mang".